법률 Q&A

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  • 강북구 전세사기 도와주세요.. 민사

  • 문의 답변

    Q.강북구에서 전세사기 피해를 입었습니다. 형사고소 절차와 보증금 실질 회수를 위해 어떻게 법적 대응을 진행해야 하나요?

    관련 문의 답변

    부동산·형사 전문 변호사의 핵심 조언

    전세사기는 단순한 보증금 반환 지연과 구분하여 계약 당시 기망행위(선순위 채권 은폐, 허위 보증보험 안내 등)가 있었는지 입증하는 것이 핵심입니다. 형사고소와 민사상 임차권등기명령, 보증금 반환 소송, 사전 가압류를 병행해야 실질적인 회수율을 높일 수 있습니다.

    ① 형사상 사기 성립 요건 요해 및 기망행위 입증

    계약 당시 선순위 보증금 및 근저당 은폐, 보증보험 가입 불가능 구조의 정상 포장, 반환 능력이 없는 상태에서의 무리한 임차인 모집 등 허위 설명과 은폐 행위가 있었음을 증명해야 합니다. 단순 자금난과의 구분을 위해 사전 입증 자료 정리가 필수적입니다.

    ② 형사고소 전 증거 보존 및 시계열 정리

    임대차계약서 및 특약사항, 등기부등본, 확정일자·전입신고 내역, 보증금 이체확인증, 중개사 및 임대인과의 대화 녹취·문자·카카오톡 내역을 시간 순서대로 구조화해야 합니다. 수사기관의 불송치 결정을 방지하기 위해 정교한 고소장을 제출해야 합니다.

    ③ 보증금 실질 회수를 위한 민사 보전 및 강제집행 절차

    형사고소만으로는 전세금이 자동으로 반환되지 않습니다. 대항력과 우선변제권 유지를 위해 임차권등기명령을 신청하고, 임대인의 재산 은닉 및 타 채권자의 선순위 압류에 대비해 소송 전 가압류와 보증금 반환청구 소송, 경매 등 강제집행을 병행해야 합니다.

    반드시 유의해야 합니다

    다수 임차인 피해가 발생한 빌라왕·바지임대인 사안의 경우 대응이 늦어질수록 임대인의 재산이 소진되거나 타 채권자에 의해 경락되어 회수 가능성이 낮아집니다. 이사 전 임차권등기 없이 주거지를 옮길 경우 대항력을 상실할 수 있으므로 절차 준수가 필수적입니다.

    핵심 요약 (Summary)

    • 피해/사건 유형 정의: 깡통전세, 바지임대인, 허위 시세 및 선순위 채권 은폐로 인한 전세사기 피해 및 보증금 미반환 사안
    • 청구/소송 필수 요건: 계약 당시 기망행위 입증(사기죄), 대항력 확보(임차권등기), 보증금 반환청구권 및 집행권원 확보
    • 결정적 증거 확보: 임대차계약서·특약, 등기부등본, 입금 영수증, 중개대상물 확인설명서, 임대인/중개인 대화·녹취 내역
    • 전문가 조력의 가치: 사기죄 법리 정립 및 고소장 작성, 임차권등기 및 민사 가압류 신청, 보증금 반환 소송 및 강제경매·실질 회수 대행

    전문가의 조력을 통해 소중한 권리를 되찾으시길 바랍니다.