법률 Q&A

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• 전세사기 사기죄 고소 방법이요 부동산

• 문의 답변

  Q.전세 계약 만료 후 보증금을 못 받고 있습니다. 집주인을 사기죄로 고소하여 보증금을 돌려받을 수 있나요?

  관련 문의 답변

  부동산·형사 전문 변호사의 핵심 조언

  단순한 보증금 반환 지연은 사기죄가 성립하지 않으며, 계약 당시 기망행위(선순위 권리 은폐, 허위 설명 등)가 있었는지 입증해야 합니다. 형사고소는 압박 수단이 될 수 있지만 자동 반환 절차가 아니므로, 임차권등기명령, 보증금 반환 소송, 민사 가압류 등 권리 보전 절차를 반드시 병행해야 합니다.

  ① 단순 채무불이행과 사기 기망행위의 법률적 구분

  계약 체결 당시 선순위 보증금 규모 은폐, 반환 의사나 능력이 없는 상태에서의 무리한 임차인 모집 등 허위 고지 및 고의성을 증명해야 사기죄가 인정됩니다. 단순한 집값 하락이나 임대인의 자금 사정 악화는 민사상 보증금 반환 청구 대상에 해당합니다.

  ② 형사 고소장의 정밀 작성 및 계약 정황 증거 구조화

  고소장에는 계약 체결부터 보증금 송금까지의 흐름과 기망 내용을 입증 자료와 함께 체계적으로 연결해야 합니다. 임대차계약서, 이체확인서, 등기부등본, 중개대상물 확인·설명서, 대화 및 통화 녹음 원본을 시계열로 정리하여 수사의지를 이끌어내야 합니다.

  ③ 보증금 실질 회수를 위한 민사 보전 및 강제집행 이행

  형사 절차와 별도로 이사 전 대항력 및 우선변제권 유지를 위한 임차권등기명령을 완료해야 합니다. 임대인의 재산 은닉에 대비한 사전 가압류, 보증금 반환청구 소송, 형사 재판 내 배상명령 신청을 다각도로 검토하여 실질적인 집행 권원을 확보합니다.

  반드시 유의해야 합니다

  임대인이 보증금 일부 변제를 조건으로 합의나 고소 취소를 요구할 때, 잔액 청구권이나 민사상 권리를 모두 포기하는 합의서 문구에 무심코 서명해서는 안 됩니다. 또한 임차권등기가 등기부에 실제로 기재되기 전 퇴거하면 기존의 대항력을 상실할 위험이 있습니다.

  핵심 요약 (Summary)

  • 피해/사건 유형 정의: 전세 계약 만료 후 보증금 미반환 및 허위 설명(전세사기) 피소·회수 사안

  • 청구/소송 필수 요건: 계약 당시 기망행위(사기죄) 법리 정립, 대항력 유지(임차권등기) 및 보증금 반환청구권 입증

  • 결정적 증거 확보: 임대차계약서, 이체확인증, 등기부등본, 중개대상물 확인·설명서, 대화/통화 녹음 파일

  • 전문가 조력의 가치: 기망 Structure 입증 고소장 작성, 임차권등기·가압류 신청, 보증금 반환 소송 및 합의 중재 수행

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