안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

전세 계약 만기를 두 달 앞두고 보증금 반환 날짜를 맞추려 연락했더니, 집주인이 "집을 팔았으니 새 주인에게 받으라"고 합니다. 새 집주인은 "나는 보증금을 받은 적이 없다"고 합니다. 두 사람 모두 책임을 미루는 사이 이사 날짜는 다가옵니다.

집주인이 바뀌는 일은 생각보다 흔합니다. 매매뿐 아니라 상속, 공동명의 지분 이전, 경매로도 소유자가 바뀝니다. 보증금을 누구에게 청구해야 하는지는 세입자가 대항요건을 갖추었는지, 소유자가 어떤 방식으로 바뀌었는지에 따라 달라집니다.

오늘은 집주인이 바뀌었을 때 보증금 반환 책임이 누구에게 있는지, 세입자가 승계를 거부할 수 있는지, 상속과 경매에서는 어떻게 다른지를 알기 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

핵심 요약

① 대항요건을 갖춘 세입자라면 원칙적으로 새 집주인에게 보증금을 청구합니다. 이전 집주인의 반환 의무는 사라집니다.

② 새 집주인을 믿기 어렵다면, 매매 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 이의를 제기해 이전 집주인에게 청구할 수 있습니다.

③ 집주인이 여러 명이면 누구에게든 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 경매는 대항력을 갖춘 시점에 따라 결론이 달라집니다.

01. 새 집주인이 보증금 반환 의무를 넘겨받는 원리

세입자는 이전 집주인과 계약했지만, 집이 팔리면 새 집주인이 그 계약을 그대로 이어받습니다. 세입자가 동의하지 않아도, 새 집주인과 따로 계약서를 쓰지 않아도 마찬가지입니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항은 대항요건을 갖춘 세입자가 있는 집을 산 사람은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 본다고 정하고 있습니다. 상가는 상가건물임대차보호법 제3조 제2항이 같은 내용을 정하고 있습니다.

여기서 대항요건은 다음과 같습니다.

※ 주택과 상가의 대항요건

새 집주인이 계약을 이어받으면 보증금 반환 의무도 함께 넘어가고, 이전 집주인은 반환 의무에서 벗어납니다. 대법원은 이를 새 집주인이 보증금 반환 채무를 '면책적으로 인수'한다고 표현합니다.

그래서 이전 집주인이 "집을 팔았으니 새 주인에게 받으라"고 하는 말은, 세입자가 대항요건을 갖추었다면 법적으로 맞는 말입니다. 반대로 새 집주인이 "나는 보증금을 받은 적이 없다"고 하는 것은 반환을 거부할 이유가 되지 않습니다. 매매대금을 정할 때 보증금을 빼고 계산하는 것이 보통이기 때문입니다.

02. 대항요건이 없거나 계약이 끝난 뒤 바뀐 경우

새 집주인이 계약을 이어받는 것은 세입자가 대항요건을 갖추고 있을 때만 해당합니다. 집이 팔리는 시점에 대항요건이 없었다면 새 집주인은 계약을 이어받지 않고, 이전 집주인이 계속 보증금을 돌려줘야 합니다.

예를 들어 전입신고를 하지 않았거나, 상가에서 사업자등록을 하지 않은 경우가 그렇습니다. 보증금을 받기 전에 먼저 이사를 나가 주민등록을 옮긴 뒤 집이 팔린 경우도 대항력이 사라진 상태이므로 마찬가지입니다.

이런 경우는 주의하세요

보증금을 받지 못한 채 먼저 이사해야 한다면, 이사 전에 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐 두세요. 등기가 된 뒤에 이사하면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 전에 주민등록을 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다.

그렇다면 계약 기간이 끝났는데 보증금을 아직 못 받은 상태에서 집이 팔리면 어떻게 될까요? 주택임대차보호법 제4조 제2항은 계약 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다고 정하고 있습니다.

따라서 이 경우에도 새 집주인이 계약을 이어받고 보증금 반환 의무를 집니다. 상가도 상가건물임대차보호법 제9조 제2항에 같은 규정이 있어, 대법원은 상가건물에도 같은 원칙을 적용하고 있습니다.

03. 세입자가 승계를 거부하는 방법과 주의점

새 집주인이 계약을 이어받는 규정은 원래 세입자를 보호하기 위한 것입니다. 그런데 새 집주인의 재산 상태가 불안하다면, 오히려 이전 집주인에게 보증금을 받는 편이 안전할 수 있습니다.

그래서 대법원은 세입자가 매매 사실을 안 날부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 승계를 거부할 수 있다고 봅니다. 이 경우 이전 집주인의 보증금 반환 의무는 사라지지 않고, 세입자는 이전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 상가 임대차에서도 같은 취지로 판단한 판결이 있습니다.

다만 이의 제기는 말과 행동이 일관되어야 인정됩니다.

※ 이의 제기로 인정되기 어려운 행동

이의를 제기하려면 매매 사실을 안 즉시 이전 집주인에게 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 알리는 것이 안전합니다. 그 뒤에 새 집주인에게 보증금을 달라고 요구하면 앞서 한 이의 제기와 어긋나 다툼의 빌미가 될 수 있습니다.

어느 쪽에 청구하는 것이 유리한지는 두 사람의 재산 상태, 집에 설정된 담보, 남은 계약 기간 등에 따라 달라집니다. 서둘러 결정하기보다 등기부와 상대방 상황을 먼저 확인하시기 바랍니다.

04. 공동 집주인·상속·경매에서의 보증금 반환

집주인이 여러 명인 경우, 세입자는 그중 누구에게든 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 대법원은 공동으로 집을 임대한 사람들의 보증금 반환 의무를 나눌 수 없는 채무(불가분채무)로 봅니다. 지분 일부를 산 새 공유자가 기존 집주인과 함께 임대인이 된 경우도 같습니다.

집주인이 사망해 자녀 등 여러 명이 상속한 경우도 마찬가지입니다. 상속인이 "내 상속분만큼만 돌려주겠다"고 해도, 세입자는 상속인 중 한 명에게 보증금 전액을 청구할 수 있다는 것이 법원의 판단입니다.

경매로 집주인이 바뀐 경우는 다르게 봐야 합니다. 경매에서는 세입자가 대항력을 갖춘 시점이 저당권, 압류 등 등기부상 가장 앞선 권리(말소기준권리)보다 빠른지가 핵심입니다.

※ 집주인 변경 유형별 보증금 청구 상대방

대항력이 늦은 세입자라도 확정일자를 받아 두었다면 경매 절차에서 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하므로, 경매 개시 통지를 받으면 기한부터 확인하셔야 합니다.

보증금은 대부분의 세입자에게 가장 큰 재산입니다. 집주인이 바뀌는 순간 누구에게 무엇을 해야 하는지 놓치면, 이후에 되돌리기 어려운 경우가 많습니다.

저희는 세입자분들이 소중한 보증금을 온전히 돌려받으실 수 있도록 함께 방법을 찾아드리고자 합니다. 집주인 변경과 보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 다수의 승소 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다. 임대차계약서, 등기부등본, 주민등록 초본을 가지고 오시면 누구에게 청구해야 하는지 빠르게 확인해 드리겠습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.