전세사기 형사고소, 고소장에는 무엇을 담아야 할까

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

전세보증금을 돌려받지 못했다면 임대인을 곧바로 사기죄로 고소할 수 있을지 궁금하신 분들이 많습니다.

 결론부터 말씀드리면, 보증금을 돌려받지 못한 사실만으로 사기죄가 자동으로 성립하지는 않으며, 임대인이 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 임차인을 속였다는 점을 구체적으로 밝혀야 합니다.

따라서 전세사기 고소장에는 단순한 피해 호소보다 계약 당시의 선순위 권리와 임대인의 재정 상태, 허위 설명, 공범의 역할과 송금 경위를 객관적인 자료로 정리해야 합니다. 이번 글에서는 전세사기 형사고소 전 확인할 사항과 고소장 작성의 핵심을 살펴보겠습니다.

01. 고소장에는 범죄사실을 구체적으로 특정해야 합니다

전세사기 피해자 본인은 원칙적으로 고소권자로서 임대인과 범행 가담자를 고소할 수 있습니다. 대리인을 통해 고소하는 경우에는 고소권자의 위임 의사와 대리권을 확인할 수 있는 서류를 준비해야 합니다.

고소장에는 피고소인의 성명과 주소 등 확인되는 인적사항, 계약 체결 일시와 장소, 임차주택, 보증금 액수와 송금일을 기재해야 합니다. 피고소인의 정확한 인적사항을 모두 알지 못하더라도 계좌번호, 전화번호, 계약서 기재 정보 등 수사 단서를 최대한 제출해야 합니다.

범죄사실의 특정은 수사기관이 어떤 사건에 대한 처벌을 요구하는지 알 수 있을 정도면 되지만, 막연히 "전세사기를 당했다"고 작성하는 것만으로는 부족합니다. 대법원도 고소인의 의사가 구체적으로 어떤 범죄사실의 처벌을 구하는 것인지 확정할 수 있어야 한다는 취지로 판단하고 있습니다.

언제, 어디에서, 누가, 어떤 거짓말을 했고, 그 말을 믿고 얼마를 지급했는지를 하나의 흐름으로 작성하는 것이 중요합니다. 계약서와 등기부, 송금내역 및 대화자료의 날짜가 고소장 내용과 정확히 일치하는지도 확인해야 합니다.

02. 계약 당시의 기망행위와 편취 고의를 밝혀야 합니다

사기죄는 상대방을 속여 착오에 빠뜨리고, 그 결과 재산을 처분하게 해 재물이나 재산상 이익을 취득한 경우 성립합니다. 형법 제347조도 사람을 기망해 재물이나 재산상 이익을 취득한 행위를 사기죄로 규정하고 있습니다.

전세사기에서 기망행위가 될 수 있는 대표적인 사례는 선순위 근저당권이나 다른 임차인의 보증금을 숨긴 경우입니다. 신탁회사에 소유권이 이전되어 임대 권한이 없는데도 소유자인 것처럼 계약하거나, 보증금을 반환할 수 있는 것처럼 허위 설명한 경우도 문제될 수 있습니다.

임대인이 직접 거짓말하지 않고 중요한 사실을 알리지 않은 경우에는 부작위에 의한 기망이 쟁점이 됩니다. 이때는 임대인이 어떤 사실을 고지할 의무가 있었고, 임차인이 그 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이라는 점을 구체적으로 설명해야 합니다.

편취의 고의는 임대인이 인정하지 않는 경우가 대부분이므로 객관적인 정황을 통해 입증해야 합니다. 계약 당시 채무초과 상태, 근저당권과 선순위 보증금의 규모, 세금 체납, 무자본 갭투자 구조, 동일 임대인의 다수 피해와 계약 후 잠적 등이 중요한 자료가 될 수 있습니다.

구분	핵심 내용
범죄사실 특정	언제·어디서·누가·무엇을 속였는지 시간순으로 구체적으로 기재
편취 고의	채무초과·선순위 권리 은폐·다수 피해 등 객관적 정황으로 입증

03. 단순한 보증금 미반환과 전세사기를 구별해야 합니다

임대차계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 지급하지 않았다는 사실은 민사상 채무불이행을 뒷받침합니다. 그러나 계약 이후 집값이 하락하거나 임대인의 재정 상황이 악화되어 보증금을 반환하지 못하게 된 것이라면 형사상 사기죄가 성립하지 않을 수 있습니다.

형사고소에서는 계약이 체결된 당시를 중심으로 임대인의 의사와 능력을 살펴야 합니다. 임대인이 계약 당시에는 반환 능력이 있었는지, 처음부터 정상적인 반환 가능성이 없다는 사실을 알면서 보증금을 받은 것인지 구별해야 합니다.

실제 상담에서는 현재 등기부만 첨부하고 계약 당시의 권리관계를 정리하지 않은 고소장을 접수하려는 경우가 있습니다. 그러나 계약 후 새로 설정된 담보권과 계약 전부터 존재했던 담보권을 구분하지 않으면 임대인의 계약 당시 고의를 제대로 설명하기 어렵습니다.

전세사기 고소장의 핵심은 현재 돈을 받지 못하고 있다는 사실이 아니라 계약 당시 어떤 속임수가 있었는지를 입증하는 것입니다. 기망행위가 없었다면 해당 주택에 입주하거나 보증금을 지급하지 않았을 것이라는 인과관계도 함께 밝혀야 합니다.

04. 공범의 역할과 객관적인 증거를 함께 제출해야 합니다

조직적인 전세사기에는 실질적으로 건물을 운영한 사람, 명의상 임대인, 공인중개사, 분양·대출 관계자 등이 함께 관여할 수 있습니다. 그렇다고 거래에 참여했다는 이유만으로 모두 공동정범이 되는 것은 아니며, 범행을 함께 실행하려는 의사와 구체적인 역할 분담을 입증해야 합니다.

공인중개사가 선순위 권리와 보증금 반환 위험을 알고도 허위로 설명했는지, 명의상 임대인이 대가를 받고 소유권 이전이나 계약 체결에 협조했는지를 구분해 작성해야 합니다. 확인되지 않은 공모관계를 단정하기보다 각 피고소인의 행동과 확보된 증거를 연결하는 것이 안전합니다.

첨부자료로는 임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 계약 당시와 현재의 등기사항전부증명서, 보증금 송금내역, 확정일자 자료와 임대인과의 대화가 필요합니다. 경매개시결정문, 체납 사실, 같은 임대인에게 피해를 입은 다른 임차인의 자료가 있다면 편취 고의와 범행 구조를 설명하는 데 도움이 됩니다.

제이씨엘파트너스는 전세사기 사건에서 계약 당시의 권리관계와 임대인의 재정 상태를 분석하고, 피고소인별 기망행위와 공범 역할을 구분해 형사고소 방향을 검토합니다. 확인되지 않은 사실을 과장해 고소하면 사건의 신뢰도가 떨어지고 무고 문제가 발생할 수 있으므로, 객관적인 증거를 중심으로 고소장과 민사상 보증금 회수 절차를 함께 준비해 보시기 바랍니다.