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전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 곧바로 전세사기피해자로 인정되는 것은 아닙니다. 특별법이 정한 요건을 갖추고 전세사기피해자등 결정 신청을 하여 심사를 받아야 합니다.

그렇다면 임대인이 보증금을 반환하지 않고 있거나 주택에 경매가 시작된 경우에는 어떻게 해야 할까요? 핵심은 보증금 미반환 사실만 보는 것이 아니라 대항력과 확정일자, 피해 발생 가능성, 임대인의 보증금 반환 의사 여부를 의심할 만한 사정 등을 종합적으로 입증하는 것입니다.

특히 전세사기피해자 결정은 경매 유예, 우선매수권, 피해주택 매입 등 특별법상 여러 지원제도를 이용하기 위한 중요한 출발점이 될 수 있으므로 현재 진행 중인 경매·공매와 보증금 회수 가능성을 함께 검토할 필요가 있습니다.

01. 전세사기피해자로 인정받으려면 무엇을 충족해야 할까요?

현행 전세사기피해자법상 전세사기피해자로 결정받으려는 임차인은 원칙적으로 네 가지 요건을 갖추어야 합니다. 먼저 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖추어야 하며, 임차권등기를 마쳤거나 전세권을 설정한 경우도 법에서 정한 범위에서 고려됩니다.

보증금은 원칙적으로 5억 원 이하이어야 하지만 지역별 여건 등을 고려하여 일정 범위에서 기준이 상향될 수 있습니다. 또한 임대인의 파산·회생, 임차주택의 경매·공매, 체납에 따른 압류 또는 임차인의 집행권원 확보 등으로 여러 임차인에게 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상되는 사정이 확인되어야 합니다.

여기에 수사가 시작되었거나 임대인의 기망행위, 변제능력이 없는 사람에게 주택을 양도한 사정, 보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 임대한 정황 등 임대인이 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 필요합니다.

다만 경매 또는 공매가 이미 완료된 임차인에게는 일부 요건이 제외될 수 있습니다. 반대로 보증보험 등으로 보증금 전액을 반환받을 수 있거나 최우선변제 또는 대항력·우선변제권을 통해 전액을 회수할 수 있다고 판단되는 경우에는 특별법상 결정 대상에서 제외될 수 있으므로 실제 회수 가능성을 함께 계산해야 합니다.

02. 신청은 어디에 하고 어떤 서류를 준비해야 할까요?

전세사기피해자등 결정을 원하는 임차인은 전세사기피해자등 결정신청서를 관할 시·도지사에게 제출하는 방식으로 신청합니다. 신청 내용을 토대로 조사가 이루어지고 전세사기피해지원위원회의 심의·의결 등을 거쳐 국토교통부장관이 최종 결정을 하게 됩니다.

가장 기본적인 자료는 임대차계약서입니다. 사안에 따라 주민등록표 초본, 경매 또는 공매 개시 사실을 확인할 수 있는 최고서·공매통지서, 판결문이나 지급명령과 같은 집행권원, 그 밖에 전세사기피해자 요건을 입증할 수 있는 자료도 준비해야 합니다.

여기서 중요한 것은 단순히 제출서류 목록을 채우는 데 그치지 않는다는 점입니다. 임대인의 보증금 반환능력과 기망 정황을 보여주는 계약서, 등기사항증명서, 경매서류, 문자·카카오톡, 중개 과정 자료, 수사 관련 자료 등을 사건 흐름에 맞게 정리하는 것이 중요합니다.

신청서에 흠결이 있다면 보완 요구를 받을 수 있고, 보완에 필요한 기간은 조사기간 계산에서 제외될 수 있습니다. 따라서 경매가 빠르게 진행되고 있는 사건이라면 최초 신청 단계부터 필요한 자료를 가능한 한 충분히 갖추는 것이 좋습니다.

03. 신청 후 결정까지 얼마나 걸리고 불인정되면 어떻게 할까요?

신청이 접수되면 법에서 정한 절차에 따라 임차주택의 가격과 권리관계, 임대인의 채무 및 피해사실 등에 대한 조사가 이루어집니다. 조사 후에는 전세사기피해지원위원회의 심의를 거쳐 인정 여부가 결정되고 결정문이 신청인에게 송달됩니다.

법정 절차상 조사는 신청을 받은 날부터 30일 이내, 위원회 심의·의결은 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 마치는 것이 원칙이며 부득이한 경우 심의기간이 15일 범위에서 한 차례 연장될 수 있습니다. 다만 서류 보완기간이나 개별 사건의 조사 상황에 따라 실제 소요기간에는 차이가 생길 수 있습니다.

불인정 결정을 받았다고 해서 바로 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청을 할 수 있으므로 불인정 사유를 먼저 정확히 분석해야 합니다.

이의신청에서도 원하는 결과를 얻지 못한 경우에는 행정소송을 검토할 수 있습니다. 이때에는 불복기간 문제가 발생할 수 있으므로 결정문과 이의신청 결과를 받은 날짜를 정확하게 확인하고 행정소송 제소기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

04. 피해자 결정만 기다리지 말고 보증금 회수 절차도 준비해야 합니다

전세사기피해자 결정은 피해 회복을 위한 중요한 제도이지만 그 자체가 임대인에게 보증금을 지급하도록 명하는 판결은 아닙니다. 따라서 임대차계약 종료 여부와 임차권등기 필요성, 보증금반환청구, 경매·공매 배당 가능성 등을 별도로 검토해야 합니다.

특히 경매절차가 이미 진행되고 있다면 피해자 결정이 나오기만 기다리는 사이 매각이나 배당절차가 진행될 수 있습니다. 전세사기피해자 신청과 보증금반환소송, 임차권등기명령, 경매 대응은 서로 목적이 다른 절차이므로 사건 상황에 따라 병행할 필요가 있습니다.

특별법은 현재 한시적으로 운영되고 있습니다. 2025년 개정으로 종전보다 유효기간이 연장되어 법 시행 후 4년이 경과하는 날까지 효력을 가지며, 유효기간 만료 전에 이미 피해자로 결정된 사람뿐 아니라 그 전에 결정 신청을 한 사람에게도 경과규정이 적용됩니다.

제이씨엘파트너스는 전세사기 피해 사건에서 단순한 결정 신청 여부만 보는 것이 아니라 임대차계약, 등기부상 권리관계, 경매 진행상황과 실제 보증금 회수 가능성을 함께 살펴 대응 방향을 검토합니다. 이미 경매가 시작되었거나 피해자 불인정 결정을 받은 경우라면 남아 있는 기간과 필요한 법적 조치를 우선 확인하는 것이 중요합니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.