1. 경매에서 보증금을 배당받지 못한 후순위 임차인

이번 사건의 의뢰인은 다가구주택에 후순위로 입주한 임차인이었습니다. 임대차계약 기간이 끝났음에도 집주인은 전세보증금을 반환하지 않았고, 결국 해당 주택은 경매절차로 넘어갔습니다.

다가구주택은 하나의 건물에 여러 임차인이 거주하면서 각 임차인의 전입일, 확정일자, 보증금 액수와 선순위 담보권을 기준으로 배당 순위가 정해질 수 있습니다. 따라서 후순위 임차인은 낙찰대금이 부족하면 배당을 전혀 받지 못하거나 보증금 일부만 회수하는 상황에 놓일 수 있습니다.

실제로 이 사건의 의뢰인도 경매 배당절차에서 전세보증금을 배당받지 못했습니다. 주택이 낙찰되었다고 해서 모든 임차인의 보증금이 자동으로 지급되는 것은 아니기 때문입니다.

이에 의뢰인은 집주인을 상대로 보증금반환소송을 제기해 승소 판결을 받은 뒤, 판결문을 집행권원으로 하여 집주인의 다른 재산을 찾는 절차에 착수했습니다.

2. 집주인의 배우자 명의 재산 이전 사실 확인

보증금반환소송에서 승소한 뒤에는 판결문을 받는 데 그치지 않고 실제 집행 가능한 재산을 확인해야 합니다. 집주인 명의의 부동산, 예금, 급여, 임대차보증금반환채권과 제3자에 대한 채권 등이 조사 대상이 될 수 있습니다.

제이씨엘파트너스는 집주인의 재산을 조사하는 과정에서 집주인이 보유하고 있던 다른 부동산을 보증금반환소송 진행 중 배우자 명의로 이전한 사실을 확인했습니다.

채무자가 정상적인 거래를 통해 재산을 처분했다면 모든 이전 행위가 위법한 것은 아닙니다. 그러나 채권자의 강제집행이 예상되는 상황에서 대가 없이 재산을 증여하거나, 실제 매매대금을 지급받지 않은 채 가족 명의로 소유권을 이전했다면 다른 법적 평가가 이루어질 수 있습니다.

특히 재산을 이전한 시점이 보증금반환 요구나 소송 제기 이후인지, 배우자가 실제 매매대금을 지급했는지, 이전 후에도 집주인이 해당 부동산을 실질적으로 관리했는지 등을 확인하는 것이 중요합니다.

3. 사해행위취소소송과 강제집행면탈죄 형사고소

집주인의 재산 이전 사실을 확인한 후 제이씨엘파트너스는 의뢰인을 대리해 배우자 명의로 이전된 부동산을 대상으로 사해행위취소소송을 제기했습니다.

사해행위취소소송은 채무자가 채권자의 권리 실현을 어렵게 만들 목적으로 재산을 처분한 경우 해당 처분을 취소하고 재산을 원상회복하기 위해 진행하는 민사절차입니다. 일반적으로 채무자의 채무초과 상태, 채권자를 해하는 재산 처분과 수익자의 인식 여부 등이 쟁점이 됩니다.

이와 함께 집주인과 배우자에 대한 형사고소도 진행했습니다. 재산 이전 경위와 증거를 분석해 사기죄 및 강제집행면탈죄 성립 가능성을 검토한 뒤 고소장과 관련 자료를 수사기관에 제출했습니다.

다만 가족에게 재산을 이전했다는 사실만으로 강제집행면탈죄가 당연히 성립하는 것은 아닙니다. 강제집행을 받을 객관적인 위험이 존재했는지, 재산 이전에 강제집행 회피 목적이 있었는지, 이전 행위가 실제 양도인지 허위 양도인지 등을 증거로 설명해야 합니다.

이 사건에서는 민사소송과 형사고소가 함께 진행되자 집주인이 전세보증금 전액을 반환하겠다는 의사를 밝혔고, 결과적으로 의뢰인은 보증금을 전액 회수할 수 있었습니다. 

4. 전세보증금 회수를 위한 민사·형사 병행 전략

전세사기 사건에서 형사고소는 집주인을 처벌하기 위한 절차이고, 보증금반환소송과 강제집행은 실제 금전 회수를 위한 민사절차입니다. 두 절차는 목적과 판단 기준이 다르므로 어느 하나만 진행하면 충분하다고 단정하기 어렵습니다.

먼저 보증금반환소송에서 승소하거나 확정된 지급명령을 받으면 집행권원을 확보할 수 있습니다. 이후 집주인의 부동산, 예금, 급여와 제3자에 대한 채권 등을 대상으로 압류 및 추심 절차를 진행할 수 있습니다.

집주인이 재산을 처분하기 전이라면 가압류를 통해 재산을 보전하는 것이 우선일 수 있습니다. 이미 재산이 가족이나 제3자 명의로 이전됐다면 이전 시점과 원인을 확인해 사해행위취소소송의 가능성을 검토해야 합니다.

동시에 계약 당시의 기망행위나 강제집행을 피하기 위한 재산 은닉 정황이 확인된다면 사기죄 또는 강제집행면탈죄 형사고소를 검토할 수 있습니다. 다만 채무를 갚지 않았다는 이유만으로 형사범죄가 성립하는 것은 아니므로 범죄별 구성요건에 맞는 증거를 준비해야 합니다.