안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

전세사기 수법이 점점 지능화되면서 일반 세입자가 계약 단계에서 위험을 알아채기 어려운 경우가 많습니다. 그중에서도 '공동근저당 전세사기'는 피해 규모와 심각성 면에서 특히 주목해야 할 유형입니다.

오늘은 공동근저당 전세사기의 위험성과, 피해를 입었을 때 보증금을 되찾기 위해 어떤 법적 조치를 취해야 하는지 설명드리겠습니다.

공동근저당은 여러 개의 부동산을 묶어 하나의 채무(대출)에 대해 담보를 설정하는 방식입니다. 사기 세력은 수백 채의 주택에 쪼개기 대출을 일으키며 이 공동담보를 설정한 뒤, 개별 호실의 등기부등본만으로는 실제 부채 규모를 파악하기 어렵다는 허점을 악용합니다.

수원에서 발생한 800억 원대 전세사기 사건이 대표적입니다. 주범들은 수백 채의 부동산을 무자본 갭투기 형식으로 소유하면서 공동담보와 쪼개기 대출을 활용해 사기를 쳤습니다.

많은 분들이 전세계약 전 등기부등본 확인을 기본으로 여기지만, 공동근저당의 경우 등본을 확인해도 위험을 피하기 어렵습니다. 표면적으로 드러나는 채권액보다 실제 집주인이 지고 있는 채무가 훨씬 많기 때문입니다.

임대인에게 문제가 생겨 경매가 진행되면, 공동근저당이 설정된 모든 부동산이 함께 경매 절차를 밟게 됩니다. 선순위 담보권이 이미 존재하는 상황에서 세입자는 경매 배당에서 보증금을 제대로 회수하지 못할 가능성이 높습니다.

공동근저당 전세사기에 휘말렸다면 일반적인 임차권등기명령·소송만으로는 피해 회복이 어려울 수 있습니다. 선순위 권리가 존재하기 때문에 다른 유형의 전세사기보다 세입자의 상황이 불리한 경우가 많습니다.

특히 공인중개사가 공동담보의 위험성을 알면서도 세입자에게 알리지 않거나 적극적으로 기망에 가담한 경우, 공인중개사에 대한 손해배상청구도 함께 검토할 수 있습니다.

공동근저당 전세사기는 피해 인지 시점에서 법적 조치까지의 시간이 짧을수록 회수 가능성이 높아집니다. 경매가 진행되면 배당 순위가 고정되고, 가해자가 재산을 처분하기 시작하면 회수할 수 있는 자산이 줄어들기 때문입니다.

신탁 전세사기나 다가구주택 전세사기와 마찬가지로, 공동근저당 사기는 세입자의 핵심 권리를 무너뜨리는 수법입니다. 문제를 인지하는 즉시 법적 대응을 시작하는 것이 보증금 회수의 첫걸음입니다. 제이씨엘파트너스가 사건 구조를 분석해 최적의 전략을 세워 드리겠습니다.