임대인의 허위 실거주 갱신거절, 세입자는 어떻게 대응할까

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

집주인이 "실거주"를 이유로 계약갱신요구를 거절하면 세입자는 무조건 나가야 할까요? 

그렇지 않습니다. 집주인의 실거주 사유가 허위라는 사실을 입증하면 거주를 계속하면서 명도소송에서 승소할 수 있는 여지가 있습니다.

전세가와 매매가가 급격하게 상승하면서, 허위 실거주 사유를 내세워 세입자의 갱신요구권을 무력화하려는 사례가 늘고 있습니다. 저희가 진행한 실제 사례를 통해 대응 방법을 살펴보겠습니다.

1. 실거주를 이유로 갱신거절하면 세입자는 무조건 나가야 할까요?

주택임대차보호법의 계약갱신청구권 규정은 임차인의 주거안정을 보장한다는 목적으로 신설되었습니다. 다만 집주인이 "실거주"를 이유로 세입자의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있도록 하고 있어, 이를 둘러싼 갈등이 폭증하고 있습니다.

전세가와 매매가가 급격하게 상승한 상황에서는, 집주인이 허위 실거주 사유를 내세워서라도 세입자의 갱신요구권을 무력화시키고자 하는 유혹을 받을 수 있습니다. 하지만 계약갱신청구권의 근본적인 입법취지는 임차인의 주거보장이기 때문에, 허위 실거주 사유를 내세워 갱신청구권을 무력화시키면 이후 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

2. 세입자가 선택할 수 있는 대응 방법은 무엇일까요?

집주인의 허위 실거주에 대응하는 방법으로는 크게 두 가지가 있습니다. 첫째, 집주인의 실거주 갱신거절이 허위라는 것을 입증해 거주를 계속하면서 명도소송에서 승소하는 방법이 있습니다. 둘째, 일단 집주인을 믿고 퇴거한 이후 제3자에게 세를 주었다는 사실이 확인되면 손해배상을 청구하는 방법이 있습니다.

많은 분들이 첫 번째 방법이 실제로 가능한지 의문을 표하시는데, 저희가 진행한 소송 중 세입자를 대리해 집주인의 실거주가 허위라는 사실을 입증하여 1심과 항소심 모두 승소한 사례가 있습니다.

3. 이번 사례에서 항소심 쟁점은 무엇이었을까요?

1심에서 저희는 집주인이 제기한 명도소송에서 세입자를 대리하여 실거주가 허위임을 입증해 승소 판결을 이끌어냈습니다. 

상대방이 이에 불복해 항소했고, 항소심에서는 임대인 측이 "임대인의 실거주라는 것은 주관적이기 때문에 입증할 필요가 없다"는 주장을 새롭게 내세웠습니다.

임대인 측은 일단 실거주를 내세워 갱신거절을 한 이상 임차인 측은 의심스러운 정황이 있더라도 무조건 퇴거해야 하고, 추후 손해배상절차로만 다툴 수 있다는 취지로 주장했습니다. 

이에 저희 측은 주택임대차보호법의 입법취지와 계약갱신청구권의 도입취지를 적극적으로 설명하며 임대인의 항소가 기각되어야 한다고 주장했습니다.

4. 항소심에서도 승소하려면 무엇이 중요할까요?

항소심 절차에서도 임대인과 임차인 간의 치열한 공방이 이어졌고, 재판부는 양측의 주장을 신중하게 검토한 끝에 임대인이 갱신거절의 이유로 내세운 실거주 사유가 허위라고 판단했습니다.

임대인이 내세우는 갱신거절이 허위라는 사실을 입증해 명도소송을 기각시키는 것이 쉬운 일은 아니지만, 1심과 2심 절차에서 일관된 주장과 입증을 이어나간 덕분에 좋은 결과를 이끌어낼 수 있었습니다.

아래는 오늘 소개해드린 사건의 항소심 판결문입니다.

전세계약갱신청구권과 관련된 분쟁에서는 임차인의 주거 안정이라는 제도의 취지를 근거로 적극적으로 대응할 필요가 있습니다. 허위 실거주가 의심된다면 관련 정황부터 차근차근 정리하는 것이 중요합니다.

제이씨엘파트너스는 임대차 계약에서 상대적으로 약자인 세입자의 권리를 보호하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 전세계약갱신청구권과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 보시기 바랍니다.