집주인의 밀린 세금 확인하는 법, 임대인의 납세증명서 제시의무와 세입자의 미납국세·지방세 열람제도

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

전세 계약을 앞두고 있는데 집주인에게 밀린 세금이 있는지 어떻게 확인할 수 있을지, 혹시 계약 후에 집주인 체납 사실을 알게 되어 걱정하고 계신가요?

집주인이 세금을 체납하면 집이 경매로 넘어갔을 때 그 세금이 세입자의 보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 2023년부터 임대인은 계약할 때 납세증명서를 보여주어야 하고, 세입자는 일정한 경우 집주인 동의 없이도 밀린 세금을 직접 열람할 수 있게 되었으므로, 이 제도를 제대로 활용하는 것이 중요합니다.

오늘은 임대인의 납세증명서 제시의무와 적용 범위, 공인중개사의 설명의무와 책임, 세입자가 직접 미납국세·지방세를 열람하는 방법, 실무상 유의사항을 알기 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

01. 임대인은 계약할 때 무엇을 보여주어야 하나요?

2023년 4월 18일 신설된 주택임대차보호법 제3조의7에 따라, 임대인은 주택 임대차계약을 맺을 때 임차인에게 두 가지 정보를 제시해야 합니다.

첫째는 그 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 기존 임대차 정보이고, 둘째는 국세와 지방세 납세증명서입니다. 확정일자 정보는 임대인이 확정일자 부여기관에 정보 제공을 동의하는 방식으로, 납세증명서는 임대인이 미납국세·지방세 열람에 동의하는 방식으로 대신할 수 있습니다.

납세증명서는 체납액이 없다는 것을 증명하는 서류입니다. 임대인이 이를 보여주지 않거나 열람에 동의하지 않는다면, 임차인은 계약을 거절하거나 제시를 계약 조건으로 요구할 수 있습니다.

다만 이 의무에는 적용 범위의 한계가 있습니다. 이 규정은 주거용 건물에만 적용되며, 상가건물 임대차보호법에는 같은 규정이 없습니다. 또한 2023년 4월 18일 이후에 맺은 계약에만 적용되므로, 그 이전 계약에 대해서는 임대인에게 이 의무가 없고 이를 근거로 한 공인중개사의 설명의무도 생기지 않는다고 보는 것이 법원의 입장입니다.

※ 임대인의 정보 제시의무

02. 공인중개사는 집주인 세금 체납까지 설명해야 하나요?

2023년 공인중개사법 개정으로 공인중개사법 제25조의3이 신설되어, 개업공인중개사는 주택 임대차계약을 중개할 때 임차인에게 두 가지를 설명해야 합니다. 확정일자 부여기관에 기존 임대차 정보를 요청할 수 있다는 점과, 임대인의 미납 국세·지방세 열람을 신청할 수 있다는 점입니다.

즉 공인중개사는 집주인의 체납 사실을 직접 확인해 알려줄 의무가 아니라, 세입자가 스스로 확인할 수 있는 방법을 알려줄 의무를 집니다. 이 설명을 하지 않아 세입자가 손해를 입었다면 공인중개사에게 손해배상책임이 생길 수 있습니다.

공인중개사가 체납 사실 자체를 확인해 설명할 의무까지 있는지에 대해서는 법원의 판단이 엇갈립니다. 다수의 판결은 체납 사실은 중개대상물의 권리관계에 해당하지 않고 압류등기가 없으면 확인하기도 어렵다는 이유로 이 의무를 부정합니다. 반면 민간임대주택의 경우에는 임대사업자가 체납 사항을 설명할 의무가 있으므로 이를 중개하는 공인중개사도 확인·설명해야 한다고 본 판결도 있으나, 상급심에서 뒤집힌 사례도 있어 아직 확립된 대법원 판례는 없습니다.

공인중개사가 체납 사실을 알면서도 숨기거나 거짓으로 설명했다면 이야기가 다릅니다. 이런 경우에는 고의에 의한 손해배상책임이 인정됩니다. 중개 과정에서 들은 설명은 문자나 녹취 등으로 기록해 두는 것이 좋습니다.

03. 세입자가 직접 집주인의 밀린 세금을 열람하려면 어떻게 하나요?

미납국세는 국세징수법 제109조에 따라 열람할 수 있습니다. 원칙적으로 세입자는 계약 전이나 계약 후 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의를 받아 세무서장에게 열람을 신청할 수 있으며, 관할이 아닌 다른 세무서에서도 신청할 수 있습니다.

보증금이 1천만 원을 넘는 경우에는 계약을 맺은 뒤 임대차기간 시작일까지 임대인의 동의 없이도 열람할 수 있습니다. 이 경우 세무서장은 열람 사실을 임대인에게 바로 알립니다. 열람할 수 있는 범위는 신고했지만 납부하지 않은 국세, 납부고지서가 발급되었으나 아직 납부기한이 되지 않은 국세, 그리고 체납액입니다.

미납지방세는 지방세징수법 제6조에 따라 지방자치단체의 장에게 열람을 신청합니다. 신청 시기와 임대인 동의 없이 열람할 수 있는 기준(보증금 1천만 원 초과)은 국세와 같고, 이 경우에도 지방자치단체의 장이 임대인에게 열람 사실을 알립니다.

신청할 때에는 열람신청서에 임대인의 동의서(동의 없이 신청하는 경우에는 임대차계약서)와 신분증을 함께 냅니다. 다만 종합소득세처럼 스스로 신고해 납부하는 세금은 신고기한이 지나고 일정 기간이 지난 뒤에야 열람할 수 있으므로, 열람 시점에 따라 최근 세금이 반영되지 않을 수 있다는 점을 알아 두어야 합니다.

04. 실무에서 어떤 점을 주의해야 하나요?

먼저 납세증명서와 미납세금 열람의 차이를 알아야 합니다. 납세증명서는 임대인이 발급받아 보여주는 서류이고, 미납세금 열람은 세입자가 직접 세무서에 신청해 확인하는 것입니다. 납세증명서에는 신고는 했지만 아직 납부하지 않은 세금이 빠질 수 있으므로, 세입자 입장에서는 납세증명서만 보고 안심하기보다 직접 열람해 확인하는 것이 더 안전합니다.

임대인이 열람 동의를 거부한다면 보증금이 1천만 원을 넘는 경우 계약 후 동의 없이 열람할 수 있습니다. 다만 이 경우 임대인에게 열람 사실이 통지되므로, 가능하다면 계약 전에 동의를 받아 열람하는 것이 바람직합니다.

상가 임대차에서는 임대인의 납세증명서 제시의무가 없지만, 국세징수법과 지방세징수법의 열람 제도는 상가건물에도 적용되므로 임차인이 직접 열람을 신청할 수 있습니다. 상가를 임차할 때에도 이 제도를 활용해 위험을 확인할 수 있습니다.

계약서에 체납 관련 특약을 넣어 두는 것도 좋은 방법입니다. 임대인이 납세증명서 제시나 열람 동의를 거부한다면 계약을 다시 생각해 보고, 계약을 진행하더라도 "임대인의 체납 사실이 확인되면 임차인이 계약을 해제할 수 있다"는 특약을 넣어 두면 이후 위험에 대비할 수 있습니다.

※ 미납국세·지방세 열람 제도 비교

집주인의 체납 세금은 겉으로 드러나지 않아 계약할 때 놓치기 쉽지만, 나중에 보증금을 지키는 데 결정적인 영향을 줄 수 있습니다. 저희는 세입자분들이 계약 전부터 위험을 확인하고, 이미 피해를 입은 경우에도 보증금을 되찾으실 수 있도록 함께 방법을 찾아드리고자 합니다. 임대차계약 전 위험 점검이나 집주인 체납으로 인한 보증금 문제, 공인중개사 책임 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 다수의 승소 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다. 임대차계약서와 등기사항증명서, 중개 당시 받은 설명 자료를 가지고 오시면 대응 방향을 빠르게 확인해 드리겠습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.