최선순위 전세권자의 배당요구, 하느냐 마느냐에 따라 달라지는 전세권의 운명과 대응 방법

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

가장 먼저 등기된 전세권을 가지고 있는데 집이 경매에 넘어갔다면, 배당요구를 해야 할까요, 하지 말아야 할까요?

최선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 하느냐에 따라 경매로 소멸하기도 하고, 매수인에게 그대로 넘어가기도 합니다. 특히 임차인 자격으로만 배당요구를 하면 전세권에 대한 배당요구로 인정되지 않는 등 실수하기 쉬운 부분이 많아, 배당요구 종기 전에 방향을 정확히 정하는 것이 중요합니다.

오늘은 최선순위 전세권의 소멸과 인수 원칙, 임차인으로서의 배당요구와 전세권자로서의 배당요구의 차이, 적법한 배당요구 방법, 배당요구 종기 이후의 상황별 대응을 알기 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

01. 최선순위 전세권은 경매에서 어떻게 되나요?

민사집행법 제91조는 저당권이나 압류·가압류채권에 대항할 수 없는 후순위 전세권은 매각으로 소멸한다고 정하고 있습니다. 반면 그보다 앞서는 최선순위 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수하되, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하도록 정하고 있습니다.

즉 최선순위 전세권은 존속기간과 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸합니다. 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 그대로 넘어가고, 배당요구를 하면 존속기간이 남아 있어도 소멸합니다.

이는 최선순위 전세권자에게 두 가지 선택지를 준 것입니다. 배당요구를 해서 경매절차에서 전세금을 회수하거나, 배당요구를 하지 않고 전세권을 매수인에게 넘겨 매수인으로부터 전세금을 돌려받는 방법입니다. 판례도 이처럼 전세권자가 회수 방법을 선택할 수 있다고 보고 있습니다.

전세권이 매수인에게 인수되면 매수인이 전세금 반환의무를 지게 됩니다. 그래서 집행법원은 매각물건명세서에 해당 전세권이 매수인에게 인수된다는 점을 반드시 적어야 하며, 이를 빠뜨리면 국가배상책임이 문제될 수 있다는 것이 판례입니다.

02. 임차인으로 배당요구하면 전세권도 함께 처리되나요?

그렇지 않습니다. 주택 임차인이 지위를 강화하려고 전세권설정등기를 함께 마쳤더라도, 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 권리는 근거 규정과 성립 요건이 다른 별개의 권리입니다.

따라서 두 지위를 함께 가진 사람이 임차인 자격으로만 배당요구를 했다면, 전세권에 대해서는 배당요구가 없는 것으로 봅니다. 판례가 일관되게 이렇게 판단하고 있으며, 하급심에서는 배당요구서에 "전세권 설정됨"이라고 적은 것만으로는 전세권자로서도 배당요구를 했다고 보기 부족하다고 본 사례도 있습니다.

이 차이는 결과를 크게 바꿉니다. 임차인 자격으로만 배당요구를 하면 최선순위 전세권은 소멸하지 않고 매수인에게 인수되어, 매수인이 전세금 반환의무를 지게 됩니다. 전세권자가 경매절차에서 전세금을 회수하려 했다면 의도와 다른 결과가 생기는 셈입니다.

그러므로 배당요구서를 낼 때에는 두 자격을 분명히 구분해야 합니다. 임차인으로서의 배당요구와 전세권자로서의 배당요구를 각각 따로 신청하거나, 하나의 배당요구서에 두 자격을 모두 명확히 적어야 합니다.

03. 배당요구는 어떻게 해야 인정되나요?

배당요구는 민사집행법 제88조에 따라 배당요구 종기까지 해야 합니다. 집행법원은 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하며, 이 기한까지 적법한 배당요구를 하지 않으면 실체법상 우선변제권이 있더라도 매각대금에서 배당을 받을 수 없습니다.

배당요구서에는 배당요구 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다. 민사집행규칙은 배당요구서에 집행력 있는 정본이나 그 사본, 그 밖에 배당요구 자격을 소명하는 서면을 첨부하도록 정하고 있습니다. 전세권자라면 전세권설정등기 사실과 전세계약 내용 등을 함께 제출하는 것이 좋습니다.

전세권자의 채권자가 전세권자를 대신해 배당요구를 하는 경우에는 요건이 더 까다롭습니다. 채권자대위권이나 전세금반환채권에 대한 압류·추심명령을 근거로 배당요구를 한다면, 그 자격을 갖추었다는 점과 함께 전세권이 존속기간 만료 등으로 종료되었다는 점을 배당요구 종기까지 소명해야 합니다. 이를 갖추지 못하면 적법한 배당요구로 인정되지 않아 전세권이 매수인에게 인수됩니다.

배당요구 종기가 지난 뒤에는 배당요구를 하지 않았던 채권을 새로 추가하거나 금액을 늘릴 수 없습니다. 따라서 경매개시 사실을 알게 되면 배당요구 종기를 가장 먼저 확인하고, 법원이 종기를 연기했는지도 함께 살펴보아야 합니다.

04. 배당요구 종기가 지난 뒤에는 어떻게 대응하나요?

배당요구를 하지 않아 전세권이 매수인에게 인수되었다면, 전세권자는 매수인을 상대로 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 전세금 반환과 전세권설정등기 말소는 민법 제317조에 따라 동시에 이행해야 하므로, 말소에 필요한 서류를 건네거나 이행을 제공해야 매수인을 이행지체에 빠뜨려 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

전세권자로서 배당요구를 해서 전세권이 소멸했지만 전세금을 다 받지 못했다면, 대항력 있는 임차권으로 나머지를 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 대항력을 함께 갖추고 있다면 변제받지 못한 나머지 보증금에 대해 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위에서 매수인이 임대인의 지위를 이어받습니다. 이는 전세권자가 직접 경매를 신청해 전세권이 소멸한 경우에도 마찬가지입니다.

이때 매수인에게 주장할 수 있는 금액은 실제로 받은 금액을 뺀 나머지가 아닙니다. 올바른 배당 순위에 따라 배당이 이루어졌다면 받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지라는 점에 유의해야 합니다.

배당요구를 했다가 배당을 받지 못했더라도 전세권 소멸의 효력은 그대로 유지됩니다. 그래서 첫 번째 경매절차에서 배당요구를 해 전세권이 소멸한 뒤에, 다른 경매절차에서 소멸한 전세권을 근거로 다시 배당을 받을 수는 없습니다. 배당요구 여부는 되돌리기 어려운 선택이므로 처음부터 신중하게 결정해야 합니다.

※ 최선순위 전세권자의 상황별 정리

최선순위 전세권자의 배당요구는 한 번의 선택으로 전세금 회수 방법 전체가 달라지는 중요한 결정입니다. 저희는 전세권자분들이 상황에 가장 유리한 방법으로 전세금을 지키실 수 있도록 함께 방법을 찾아드리고자 합니다. 경매절차에서 전세권 배당요구와 전세금 회수 문제로 고민하고 계신 분들은 관련 분야에 다수의 승소 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다. 전세계약서와 등기사항증명서, 경매 관련 법원 서류를 가지고 오시면 배당요구 여부와 대응 방향을 빠르게 확인해 드리겠습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.