토지수용 보상금 이의신청, 보상액이 적다면 대응방법

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

공익사업으로 토지가 수용됐는데 재결된 보상금이 예상보다 낮다면 그대로 받아들여야 할까요? 

그렇지 않습니다. 토지수용위원회의 재결에 불복하는 토지소유자는 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고, 이의신청을 거치지 않고 재결서를 받은 날부터 90일 이내에 행정소송을 제기하는 방법도 검토할 수 있습니다.

반대로 이의신청을 먼저 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기해야 하므로 기간 계산을 특히 주의해야 합니다. 수용재결과 이의재결 중 어떤 단계에 있는지에 따라 대응기간이 달라질 수 있기 때문입니다.

또한 보상금 증액은 단순히 “주변 시세보다 싸다”는 주장만으로 결정되지 않습니다. 비교기준이 된 토지와 개별요인, 실제 이용현황, 잔여지 가치하락, 건축물·지장물과 영업·영농손실 등 어떤 평가요소가 누락되거나 잘못 반영됐는지를 구체적으로 분석하는 것이 핵심입니다.

1. 토지수용 보상금은 어떤 절차로 결정될까요?

도로·철도·산업단지 등 공익사업에 토지가 편입되는 경우 우선 사업시행자와 토지소유자가 보상액 등을 협의하는 절차가 진행됩니다. 협의가 성립하지 않으면 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하고, 토지수용위원회가 수용 여부와 손실보상액 등을 결정하게 됩니다.

이 과정에서는 토지만 평가하는 것이 아닙니다. 사업에 편입되는 건축물이나 공작물 등 지장물과 영업·영농손실, 토지 일부가 수용된 후 남은 잔여지의 가치하락이나 이용상 제약 등 별도의 보상항목이 존재하는지도 살펴봐야 합니다.

보상액 산정에서 감정평가는 특히 중요합니다. 현행 토지보상법은 원칙적으로 감정평가법인등 3인에게 평가를 의뢰하도록 하고 있으며, 시·도지사 또는 토지소유자의 추천 여부에 따라 2인이 평가하는 경우도 있습니다. 토지소유자 역시 법에서 정한 절차에 따라 감정평가법인등 1인을 추천할 수 있습니다.

따라서 재결서를 받은 뒤 처음 대응하기보다 보상계획 공고와 감정평가 단계부터 토지의 실제 이용현황과 누락된 보상대상, 감정평가법인 추천 가능 여부를 확인하는 것이 유리할 수 있습니다.

2. 보상금이 낮다면 어떤 평가요소를 확인해야 할까요?

토지수용 보상액은 인근 부동산의 실제 거래가격 한 건만을 기준으로 결정되는 것이 아닙니다. 관계 법령에서 정한 기준에 따라 공시지가와 비교표준지, 위치·형상·이용상황 등 여러 가격형성요인을 반영하여 평가하게 됩니다.

따라서 보상금 증액을 검토할 때에는 대상 토지의 실제 이용상황이 제대로 반영됐는지, 비교기준이 된 토지가 적절한지, 도로 접근성과 형상·고저·주변환경 등 개별적인 조건이 평가에 적정하게 반영됐는지를 확인해야 합니다.

토지의 일부만 수용된 경우에는 잔여지도 중요합니다. 수용 이후 남은 토지의 진입로가 불리해지거나 토지 형상이 비정상적으로 변하여 이용가치 또는 교환가치가 떨어지는 경우에는 잔여지 손실보상 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 해당 가치하락과 공익사업 사이의 인과관계가 구체적으로 확인되어야 합니다.

사업장에서 영업하거나 농업을 하고 있었다면 토지가격과 별개로 영업·영농손실의 보상대상이 되는지도 살펴야 합니다. 영업폐지의 경우 법정요건을 충족하면 영업이익과 자산의 매각손실 등을 반영한 보상이 문제될 수 있고, 휴업이나 영농손실 역시 별도의 법정 기준에 따라 산정됩니다. 토지가격만 비교하지 말고 자신에게 적용되는 전체 손실보상 항목을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

3. 이의신청과 보상금 증액소송, 무엇을 선택해야 할까요?

수용재결에 불복한다면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 중앙토지수용위원회 재결은 중앙토지수용위원회에 이의를 신청하고, 지방토지수용위원회의 재결은 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 신청하게 됩니다.

중앙토지수용위원회는 재결이 위법하거나 부당하다고 인정되는 경우 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있습니다. 따라서 최초 감정평가에서 누락되거나 잘못 평가된 요소가 명확하다면 이의신청 단계에서 이를 구체적으로 지적할 필요가 있습니다.

이의신청은 행정소송을 제기하기 위한 필수적인 전치절차는 아닙니다. 최초 수용재결에 직접 불복하려면 재결서를 받은 날부터 90일 이내에 소송을 제기할 수 있습니다. 반면 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 소송을 제기해야 합니다.

특히 보상금의 증액을 구하는 소송에서는 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 피고로 하게 됩니다. 소송에서는 법원의 감정 등을 통해 적정 보상액을 다시 다투는 경우가 많으므로 초기 감정평가의 문제점과 필요한 감정사항을 미리 정리하는 것이 중요합니다. 30일·90일·60일은 각각 다른 절차에 적용되는 기간이므로 재결서와 이의재결서의 실제 수령일을 정확하게 기록해야 합니다.

4. 보상금 증액을 위해 어떤 자료를 준비해야 할까요?

토지수용 보상금 증액 사건에서 가장 피해야 할 대응은 주변의 높은 거래가격만 제시하면서 “내 땅도 같은 가격을 받아야 한다”고 주장하는 것입니다. 비교 대상 토지와 수용토지의 위치·용도·형상·도로조건 등이 다르면 거래가격을 그대로 적용하기 어렵기 때문입니다.

기본적으로 재결서와 감정평가서, 등기사항증명서, 토지대장·지적도와 토지이용계획확인서, 현재 이용현황을 확인할 사진을 준비하는 것이 좋습니다. 주변 거래사례를 활용하려면 대상 토지와 비교할 수 있는 구체적인 조건도 함께 분석해야 합니다.

잔여지 손실이 있다면 수용 전후 지적도와 진입도로, 토지형상 변화를 비교할 자료가 중요합니다. 영업손실은 사업자등록과 매출·세금신고자료, 시설 및 이전비 자료 등을, 영농손실은 실제 경작관계와 소득·농지 관련 자료 등을 확보해 두는 것이 좋습니다.

제이씨엘파트너스는 수용재결서와 감정평가서, 토지이용현황, 주변 토지자료와 잔여지·영업·영농 관련 자료 등을 검토하여 이의신청과 보상금 증액소송의 쟁점을 살펴보고 있습니다. 수용재결서를 이미 받은 경우라면 보상금 액수부터 따지기 전에 재결서 송달일을 확인하고, 제한된 불복기간 안에 감정평가의 어떤 부분을 다툴 것인지 정리하는 것이 우선입니다.