전세계약갱신청구권 실거주를 이유로 한 갱신거절, 임대인·임차인 주의사항

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

임차인이 전세계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 반드시 2년을 더 연장해 주어야 할까요? 

원칙적으로 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고 갱신되는 임대차기간은 2년으로 보지만, 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 등 법에서 정한 갱신거절 사유가 있다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.

다만 “직접 들어가 살겠다”는 말만으로 실거주 사유가 언제나 인정되는 것은 아닙니다. 대법원은 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지고 있다는 점을 증명해야 한다고 보고 있으며, 현재 주거상황과 생활근거, 이사 준비, 갱신거절 전후의 언행 등을 종합하여 판단합니다.

또한 실거주를 이유로 임차인을 퇴거시킨 뒤 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상책임이 발생할 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두 계약갱신요구와 갱신거절의 시점·사유를 문자, 카카오톡, 내용증명 등 객관적인 자료로 남기는 것이 중요합니다.

1. 계약갱신청구권은 몇 번, 얼마나 연장할 수 있을까요?

주택임차인은 법에서 정한 기간 안에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 없다면 원칙적으로 이를 거절하기 어렵습니다. 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

중요한 것은 계약갱신요구권과 묵시적 갱신을 구별하는 것입니다. 임대인과 임차인이 법에서 정한 기간 안에 갱신거절이나 조건변경에 관한 통지를 하지 않아 기존 계약이 자동으로 이어지는 것은 묵시적 갱신이고, 임차인이 법에서 보장한 권리를 적극적으로 행사하는 것이 계약갱신요구권입니다.

묵시적으로 갱신된 임대차에서는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 원칙적으로 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생합니다.

따라서 과거에 계약이 자동으로 한 차례 연장됐다는 이유만으로 법에서 보장한 1회의 계약갱신요구권까지 이미 행사했다고 단정해서는 안 됩니다. 과거 갱신 당시 임차인이 어떤 의사표시를 했는지 실제 자료를 확인해야 합니다.

2. 임대인이 실거주하면 갱신을 거절할 수 있을까요?

임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 주택임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 하지만 여기에서 말하는 실거주는 단순한 명목상의 사유가 아니라 실제 거주하려는 진정한 의사를 전제로 합니다.

대법원은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 사건에서 실제 거주하려는 의사가 존재한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 판단했습니다. 임대인이 단순히 실거주 의사를 표명했다는 사정만으로 곧바로 인정되는 것은 아닙니다.

실제 판단에서는 임대인의 현재 주거상황과 가족관계, 직장이나 학교 등 생활근거, 해당 주택에 들어가 살아야 하는 이유, 실제 이사를 위해 어떤 준비를 했는지, 갱신거절 전후의 설명이 일관되는지 등을 종합적으로 살펴볼 수 있습니다.

따라서 임대인은 실제 입주계획이 있다면 그 내용을 일관되게 설명할 수 있도록 준비할 필요가 있고, 임차인은 실거주 거절을 받았다면 그 사유를 객관적으로 확인할 자료를 남겨두는 것이 좋습니다. “실거주라고 말했으니 무조건 퇴거해야 한다”거나 반대로 “의심스러우니 무조건 허위다”라고 판단하기보다 구체적인 사실관계와 증거를 확인해야 합니다.

3. 허위 실거주 후 재임대하면 어떤 책임이 발생할까요?

실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 기존 임차인을 퇴거시킨 뒤 곧바로 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다. 현행 주택임대차보호법은 갱신됐더라면 존속했을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 기존 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.

당사자 사이에 별도의 손해배상액 예정이 없다면 법은 손해배상액을 산정할 수 있는 기준도 두고 있습니다. 갱신거절 당시 월차임의 3개월분, 새 임차인의 월차임과 기존 월차임 차액의 2년분, 갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해액 가운데 법에서 정한 방식에 따라 배상액을 판단하게 됩니다.

보증금이 있는 임대차에서는 법에서 정한 방식에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 환산하여 계산할 수 있으므로 단순히 계약서에 기재된 월세만 비교해서는 안 됩니다. 실제 청구액은 기존 계약과 신규 임대차의 조건, 발생한 손해를 토대로 구체적으로 계산해야 합니다.

다만 새로운 임차인이 들어왔다는 결과만으로 모든 사건에서 손해배상책임이 자동으로 발생하는 것은 아닙니다. 임대인에게 정당한 사유가 있었는지까지 살펴봐야 합니다. 임차인 입장에서는 실거주를 이유로 갱신을 거절당했다는 사실과 퇴거 후 제3자에게 재임대됐다는 사실을 연결할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

4. 임대인·임차인이 분쟁 전 확인해야 할 사항

계약갱신청구권 분쟁에서는 임대인과 임차인 중 어느 한쪽의 말만으로 결론이 정해지지 않습니다. 기존 임대차의 종료일과 갱신 경위, 임차인의 갱신요구 시점, 임대인의 거절사유와 실제 실거주 계획을 시간순으로 정리해야 합니다.

임차인이라면 갱신요구권을 행사한다는 의사를 가급적 명확하게 남겨두고, 임대인이 실거주를 이유로 거절한다면 누가 언제부터 거주할 예정이라고 설명했는지를 기록하는 것이 좋습니다. 임대인 역시 실제 실거주 계획을 근거 없이 변경하거나 서로 다른 설명을 반복하지 않도록 주의해야 합니다.

아직 임차인이 거주하는 단계에서 명도분쟁이 발생했다면 갱신요구의 적법성과 실거주 의사의 진정성이 핵심 쟁점이 될 수 있습니다. 반대로 실거주를 믿고 이미 퇴거했는데 새로운 세입자가 들어왔다면 손해배상청구 가능성을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

주택임대차보호법은 개정에 따라 적용기준이 달라질 수 있으므로 오래된 인터넷 자료만으로 계약갱신요구 시점이나 거절요건을 판단하지 않는 것이 좋습니다. 제이씨엘파트너스는 임대차계약서와 갱신요구·거절 자료, 실거주 관련 사실관계와 퇴거 이후 주택의 이용관계를 검토하여 명도 또는 손해배상 분쟁의 대응방향을 살펴보고 있습니다. 분쟁이 예상된다면 상대방에게 최종 의사표시를 하기 전에 적용되는 법률과 현재 확보된 증거를 먼저 점검하는 것이 중요합니다.