전세계약갱신청구권 손해배상, 매매한 경우도 가능할까?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

집주인이 직접 거주하겠다며 전세계약갱신청구권을 거절해 세입자가 퇴거했는데 이후 실제로 거주하지 않고 주택을 매도했다면 손해배상을 청구할 수 있을까요?

제3자에게 다시 임대한 경우와 달리 매매한 경우에는 주택임대차보호법상 손해배상 조항이 그대로 적용된다고 단정하기 어렵지만, 처음부터 실거주 의사가 없었던 허위 갱신거절이라면 별도의 손해배상책임을 검토할 수 있습니다.

특히 중요한 것은 퇴거 후 주택이 매도됐다는 결과만이 아닙니다. 임대인이 갱신을 거절할 당시 실제로 거주할 의사가 있었는지, 이미 매도를 준비하고 있었는지, 퇴거 이후 어떤 경위로 매매가 이루어졌는지를 시간순으로 살펴봐야 합니다.

대법원은 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우 실제 거주하려는 의사의 존재를 임대인이 증명해야 한다고 보고 있습니다. 

따라서 실거주 통보부터 임차인 퇴거, 매물 등록과 매매계약까지의 흐름을 연결하여 갱신거절 당시 임대인의 의사가 진정했는지를 밝히는 것이 핵심입니다.

1. 실거주 갱신거절에는 진정한 거주의사가 필요합니다

주택임대차보호법은 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 그러나 단순히 “직접 살겠다”고 이야기했다는 사실만으로 적법한 갱신거절이 되는 것은 아닙니다.

실거주 의사는 장래의 계획에 관한 것이므로 직접 확인하기 어려운 특성이 있습니다. 이에 법원은 임대인의 현재 주거상황과 생활근거, 직장이나 가족관계, 해당 주택으로 이사하려는 이유와 준비상황, 갱신거절 전후의 언행 등을 종합해 진정성을 판단하게 됩니다.

따라서 임차인이 퇴거한 직후 주택이 매물로 나오거나 단기간 내 소유권이 제3자에게 이전됐다면 실거주의사를 판단하는 자료가 될 수 있습니다. 반대로 퇴거 당시에는 실제 거주하려고 했지만 예상하지 못한 사정변경으로 매도할 수밖에 없었다는 사정이 인정될 가능성도 있습니다.

결국 ‘집을 팔았다’는 결과만으로 허위 실거주를 단정하기보다는 갱신거절 당시 실제로 거주하려는 의사가 존재했는지를 중심으로 판단해야 합니다. 임대인이 처음 설명한 입주시기와 거주자, 이후 행동이 서로 일치하는지도 중요한 확인사항입니다.

2. 제3자 재임대와 매매는 왜 구별해야 할까요?

주택임대차보호법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임차인에게 손해를 배상하도록 명시하고 있습니다. 이 경우에는 손해배상액에 관한 별도의 법정 산정기준도 두고 있습니다.

그러나 해당 조항은 ‘제3자에게 목적 주택을 임대한 경우’를 직접 규정하고 있습니다. 임대인이 퇴거 후 주택을 제3자에게 매도한 경우까지 이 규정을 그대로 적용할 수 있는지는 구별해서 검토해야 합니다.

그렇다고 실거주를 허위로 내세운 뒤 집을 팔면 언제나 책임이 없다는 의미도 아닙니다. 처음부터 실제 거주의사가 없으면서 임차인의 계약갱신을 막기 위해 허위로 실거주를 주장했다면 민법상 불법행위 등 별도의 법적 구성을 통한 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.

실제 재판에서도 구체적인 사실관계와 증거에 따라 허위 실거주를 이유로 임차인을 퇴거시킨 뒤 주택을 매도한 임대인의 손해배상책임이 인정된 사례가 있습니다. 따라서 재임대 사건에서는 주택임대차보호법상 특별한 손해배상 규정을 중심으로, 매매 사건에서는 허위 갱신거절의 위법성과 고의·과실, 손해 및 인과관계를 보다 구체적으로 검토할 필요가 있습니다.

3. 허위 실거주 후 매매, 어떤 증거가 필요할까요?

실거주 후 매매 사건에서는 무엇보다 시간순서가 중요합니다. 임차인이 언제 계약갱신을 요구했는지, 임대인이 언제 실거주를 이유로 거절했는지, 임차인이 실제 퇴거한 날과 매매계약 및 소유권이전 시점을 하나의 흐름으로 정리해야 합니다.

먼저 임대인의 갱신거절 사유를 확인할 문자·카카오톡, 내용증명, 이메일과 통화녹취를 확보하는 것이 좋습니다. “본인이 직접 거주한다”, “부모님이 들어온다” 등 당시 구체적으로 누구의 실거주를 이유로 들었는지가 이후 주장과 일치하는지도 확인해야 합니다.

매매와 관련해서는 등기사항증명서를 통해 소유권이전 시점을 확인할 수 있습니다. 퇴거 전후 매물광고, 적법하게 확보한 중개 관련 자료 등 갱신거절 이전부터 주택 매각을 준비했다고 볼 만한 객관적인 정황이 있다면 실거주의사의 진정성을 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

손해배상에서는 임차인에게 실제 발생한 손해도 입증해야 합니다. 새로운 주택의 임대차계약, 종전보다 증가한 보증금이나 월차임, 중개보수와 이사비용 등은 사안에 따라 검토할 수 있습니다. 매매 사실을 입증하는 것에서 끝나는 것이 아니라 허위 갱신거절 때문에 임차인에게 어떤 재산상 손해가 발생했는지까지 연결해야 합니다.

4. 실거주 후 매매 손해배상은 어떻게 대응할까요?

제이씨엘파트너스 임차인닷컴이 수행한 사건 중에는 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하여 퇴거하게 한 뒤 실제로 거주하지 않고 해당 주택을 제3자에게 매도한 사안이 있었습니다.

해당 사건에서는 갱신거절 당시 임대인에게 진정한 실거주의사가 없었다는 점과 그 결과 임차인이 계약갱신 기회를 상실하고 새로운 주거지를 마련하면서 손해를 입었다는 점을 중심으로 손해배상책임을 주장했습니다. 재판부는 사건의 구체적인 사실관계와 제출된 증거를 검토하여 임차인 측의 손해배상청구를 받아들였습니다.

다만 이 결과를 모든 실거주 후 매매 사건에 그대로 적용할 수는 없습니다. 매도했다는 사실만으로 임대인의 갱신거절이 허위였다고 단정할 수 없으며, 임대인이 갱신거절 당시에는 실제 거주할 계획이 있었지만 이후 예상하지 못한 사정으로 매도하게 된 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다.

따라서 실거주를 믿고 퇴거한 뒤 주택이 매도된 사실을 확인했다면 매매 시점만 볼 것이 아니라 당시 임대인의 설명과 실제 이사 준비, 매도 준비 시점 및 임차인의 손해를 함께 검토해야 합니다. 제3자 재임대와 매매는 손해배상의 법적 근거와 손해액 산정방식이 달라질 수 있으므로 사건에 맞는 청구원인을 구성하는 것이 중요합니다.