전세계약갱신청구권 침해하는 임대인의 허위 실거주, 손해배상청구 가능한 경우는?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

집주인이 “직접 들어가 살겠다”며 전세계약갱신청구권을 거절하면 세입자는 반드시 집을 비워야 할까요? 그렇지는 않습니다.

실거주를 이유로 계약갱신을 거절하려면 임대인 본인이나 직계존속·직계비속에게 실제 거주하려는 진정한 의사가 있어야 하며, 대법원은 이러한 실거주 사정에 대한 증명책임이 임대인에게 있다고 보고 있습니다.

따라서 임대인이 단순히 “내가 살 예정”이라고 말한 것만으로 모든 갱신거절이 적법해지는 것은 아닙니다. 현재 거주지와 생활근거, 해당 주택으로 이사해야 하는 이유, 실제 이사 준비상황과 갱신거절 전후의 설명 등이 서로 일치하는지를 종합적으로 살펴야 합니다.

특히 대응방법은 아직 세입자가 거주 중인지, 이미 퇴거한 뒤 제3자가 새로 입주했는지에 따라 달라집니다. 퇴거 전이라면 갱신의 효력과 명도청구에 대응하는 것이 핵심이고, 이미 퇴거했다면 제3자 재임대 여부와 정당한 사유를 확인하여 손해배상청구 가능성을 검토해야 합니다.

1. 집주인이 실거주한다고 하면 무조건 갱신을 거절할 수 있을까요?

주택임대차보호법은 임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다. 그러나 여기에서 중요한 것은 단순한 실거주 의사의 표시가 아니라 실제 거주하려는 진정한 의사가 존재하는지입니다.

대법원은 실제 거주하려는 사정은 장래의 계획에 관한 것으로 임대인의 영역에 가까운 사실이므로 그 존재를 임대인이 증명해야 한다고 판단하고 있습니다. 단순히 법정에서 “살려고 했다”고 진술했다는 사정만으로 충분한 것은 아니며 객관적인 주변 사정을 함께 살펴야 합니다.

판단 과정에서는 임대인의 현재 주거상황과 생활근거, 해당 주택으로 이사해야 하는 이유, 본인이나 가족의 직장·학교 등 생활환경, 이사를 위해 실제 준비한 내용과 갱신거절 전후의 설명이 일관되는지 등이 중요하게 고려될 수 있습니다.

따라서 임대인이 다른 지역에 주택을 보유하고 있거나 현재 거주지가 따로 있다는 사실만으로 허위 실거주라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 본인이 살겠다고 했다가 자녀가 들어온다고 말을 바꾸거나 이사계획에 관한 설명이 계속 달라지는 경우에는 실거주 의사의 진정성을 판단하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

2. 아직 퇴거 전이라면 명도소송에서 어떻게 대응할까요?

임차인이 법에서 정한 기간 안에 적법하게 계약갱신을 요구했는데 임대인이 실거주를 이유로 이를 거절했다면, 아직 퇴거하기 전에는 실거주 사유의 진정성이 중요한 쟁점이 됩니다. 임대인이 건물인도청구소송을 제기했다면 갱신거절 사유가 인정되지 않아 임대차가 갱신되었다는 취지로 대응하는 방안을 검토할 수 있습니다.

이때 임차인이 임대인의 마음속 생각까지 직접 증명해야 하는 것은 아닙니다. 임대인은 실제 거주하려는 의사가 있었다는 점을 객관적인 사정과 자료를 통해 설명해야 하고, 법원은 갱신거절 당시부터 소송 과정에 이르기까지의 전체 상황을 종합하여 판단하게 됩니다.

따라서 임대인이 처음에는 본인이 거주한다고 했다가 이후 부모 또는 자녀가 입주한다고 설명을 바꿨는지, 현재 주거지를 실제로 정리하고 있는지, 이사를 위한 준비가 있었는지 등을 시간순으로 정리하는 것이 도움이 됩니다.

다만 실거주 사유는 장래 사정의 변화에 따라 계획이 바뀔 수도 있으므로 단순한 의심만으로 임대인의 주장을 허위라고 단정해서는 안 됩니다. 퇴거를 거부한 채 계속 점유할 경우 실제 실거주가 인정되면 명도책임이 발생할 수 있으므로 계약갱신요구 시점과 임대인의 자료를 함께 검토한 뒤 대응하는 것이 안전합니다.

3. 퇴거 후 다른 세입자가 들어왔다면 손해배상이 가능할까요?

임대인의 실거주 주장을 믿고 퇴거했는데 얼마 지나지 않아 새로운 임차인이 들어온 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신됐더라면 존속했을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임차인에게 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.

손해배상청구를 준비한다면 먼저 임대인이 실제로 실거주를 이유로 갱신을 거절했음을 입증해야 합니다. 당시 문자와 카카오톡, 내용증명, 이메일, 통화녹취 등은 퇴거 이유를 확인하는 핵심 자료가 될 수 있습니다.

다음으로 확인해야 할 것은 퇴거 이후 제3자와 새로운 임대차가 체결되었는지입니다. 새로운 세입자가 실제 입주한 시점과 임대차가 이루어진 경위, 임대인이 실제 거주했던 기간이 있는지 등도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

다만 제3자가 들어왔다는 사실만으로 모든 사건에서 손해배상책임이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 임대인에게 법에서 말하는 정당한 사유가 존재했는지를 함께 확인해야 합니다. 결국 손해배상 사건에서는 ‘실거주를 이유로 퇴거했다는 사실’, ‘갱신되었을 기간 중 제3자에게 다시 임대했다는 사실’, ‘재임대에 정당한 사유가 없었는지’를 순서대로 검토해야 합니다.

4. 허위 실거주가 의심될 때 증거와 대응 순서

허위 실거주 분쟁은 현재 임차인이 어느 단계에 있는지를 먼저 구분해야 합니다. 아직 주택에 거주하고 있다면 계약갱신요구가 적법하게 이루어졌는지와 임대인의 실거주 의사가 진정한지가 핵심이고, 이미 퇴거했다면 제3자 재임대와 손해배상 문제가 중심이 됩니다.

가장 먼저 계약갱신요구와 갱신거절의 날짜와 내용을 정리해야 합니다. 전화로만 이야기를 나누었다면 이후 문자나 내용증명 등을 통해 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 사실을 확인해 두는 것이 향후 분쟁에서 도움이 될 수 있습니다.

이미 퇴거했다면 임대인의 이후 주택 이용상태도 확인할 필요가 있습니다. 다만 개인정보나 주거침입 등 다른 법률문제가 발생할 수 있는 방식으로 증거를 수집해서는 안 되며, 적법하게 확보할 수 있는 자료를 중심으로 사실관계를 정리해야 합니다.

제이씨엘파트너스는 임대차계약서와 계약갱신요구·갱신거절 관련 자료, 내용증명과 녹취, 퇴거 전후의 사실관계를 토대로 명도소송 대응 또는 계약갱신청구권 침해에 따른 손해배상 가능성을 검토하고 있습니다. 허위 실거주 사건에서는 단순히 임대인을 의심하는 것보다 갱신요구부터 퇴거와 재임대까지의 사실을 시간순으로 연결해 객관적인 증거로 남기는 것이 가장 중요합니다.