안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

중기청 전세대출을 받아 입주한 집에서 전세사기를 당했다면 대출금까지 모두 세입자가 갚아야 하고 보증금은 포기해야 하는 것일까요?

그렇지 않습니다. 대출채무와 임대인의 보증금반환의무는 별개의 법률관계이므로, 보증금 회수를 위해 임차권등기명령·보증금반환청구·경매·보증기관 청구·전세사기피해자 지원제도를 사건 구조에 맞게 검토해야 합니다.

특히 흔히 ‘중기청 전세사기’라고 부르지만 실제 사건은 다가구주택 선순위보증금 문제, 신탁부동산 임대차, 이중계약, 무자본 갭투자, 허위 권리관계 설명 등 서로 다른 형태로 발생합니다. 

따라서 중기청 대출을 받았다는 사실만으로 대응방법을 정하기보다 현재 주택의 권리관계와 대항력·우선변제권, 반환보증 가입 여부부터 확인하는 것이 중요합니다.

01. 중기청 전세사기는 왜 사건마다 대응이 다를까요?

중기청 전세대출을 이용했다는 사실은 대출의 종류를 의미할 뿐 전세사기의 법적 유형을 결정하지는 않습니다. 실제 피해는 임대인이 여러 세입자의 보증금을 돌려막은 다가구 전세사기, 신탁회사의 동의 없이 임대차계약을 체결한 신탁 전세사기, 같은 주택을 중복 계약한 이중계약 등 다양한 형태로 나타날 수 있습니다.

따라서 “전세사기를 당했으니 바로 형사고소부터 하면 된다”거나 “보증금반환소송만 하면 돈을 받을 수 있다”고 단순화해서는 안 됩니다. 승소판결을 받더라도 임대인 명의의 재산이 없고 임차주택의 선순위 권리가 과도하다면 실제 회수금액은 달라질 수 있기 때문입니다.

중기청 전세사기의 핵심은 피해 유형의 이름이 아니라 ‘내 보증금보다 먼저 돈을 받아갈 사람이 누구인지’와 ‘임대인에게 집 외에 집행할 재산이 있는지’를 확인하는 것입니다.

02. 보증금 반환을 위해 어떤 절차를 먼저 진행할까요?

먼저 임대차계약이 종료됐는지를 확인해야 합니다. 계약기간이 끝났거나 적법하게 해지됐다면 임대인에게 보증금반환의무가 발생하므로 내용증명 등으로 계약 종료와 반환요구 사실을 명확하게 남기는 것이 좋습니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다. 임차권등기를 마치면 이사 후에도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으므로, 보증금을 받기 전에 먼저 전출해 권리관계를 불리하게 만드는 상황을 주의해야 합니다.

임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 전세보증금반환청구소송을 통해 집행권원을 확보하는 방법도 검토할 수 있습니다. 소송 전후 임대인의 다른 부동산이나 예금 등 재산이 확인된다면 가압류의 필요성과 실익도 함께 살펴볼 수 있습니다.

다만 보증금반환소송에서 승소하는 것과 보증금이 실제 통장에 입금되는 것은 다른 문제입니다. 경매 예상가와 선순위 근저당권, 조세채권, 다른 임차인의 보증금까지 계산하여 소송·경매·가압류 중 어떤 절차에 실익이 있는지를 함께 판단해야 합니다.

03. 전세사기 피해자 결정과 경매·보증제도도 확인해야 합니다

전세사기 정황이 있다면 보증금반환소송만 볼 것이 아니라 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법상 피해자 결정 대상인지도 검토할 필요가 있습니다. 현행 특별법은 일정한 요건을 충족한 전세사기피해자에게 경·공매와 주거안정 등에 관한 지원제도를 두고 있습니다.

피해자 결정 여부는 단순히 임대인이 보증금을 반환하지 않는다는 사실만으로 정해지는 것은 아닙니다. 주택의 인도와 주민등록, 확정일자 등 법정요건과 보증금 미반환 상황, 임대인의 기망 또는 다수 피해 발생 가능성 등 구체적인 요건을 확인해야 합니다.

또한 중기청 전세대출을 이용했다고 해서 전세보증금 반환보증까지 자동 가입된 것은 아닙니다. 전세자금대출의 보증과 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급하는 반환보증은 성격이 다르므로 HUG·HF·SGI 등 어떤 보증상품에 가입했는지를 별도로 확인해야 합니다.

대출을 받을 때 보증기관이 관여했다는 사실만으로 ‘내 전세보증금도 전액 보장된다’고 생각해서는 안 됩니다. 실제 반환보증 가입 여부와 보증금액, 사고사유 및 이행청구 요건을 확인해야 합니다.

04. 중기청 대출이 남아 있다면 어떻게 대응해야 할까요?

전세사기를 당했다고 해서 임차인이 금융기관과 체결한 전세대출계약이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 임대인의 보증금반환채무와 임차인의 금융기관에 대한 대출채무는 원칙적으로 별개의 법률관계이므로, 보증금이 반환되지 않는 상황에서도 대출 만기와 상환문제를 별도로 확인해야 합니다.

따라서 임대차 만기와 대출 만기가 다가온다면 이용 중인 은행과 보증기관에 전세사기 피해 상황을 알리고 연장·상환유예 또는 피해자 대상 지원제도 적용 가능성이 있는지를 확인하는 것이 좋습니다. 구체적인 적용 여부는 대출상품과 보증기관, 피해자 결정 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

계약 당시 임대인이 선순위 권리나 반환능력에 대해 적극적으로 허위사실을 고지했거나 공인중개사·분양 관계자 등이 공모한 정황이 있다면 형사고소도 검토할 수 있습니다. 다만 보증금이 반환되지 않았다는 결과만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아니며 계약 당시 기망행위와 편취의사를 입증할 자료가 필요합니다.

중기청 전세사기 사건에서는 ‘대출 문제’, ‘보증금반환채권’, ‘주택의 경매·배당’, ‘형사책임’을 하나의 문제로 섞지 말고 각각 구분한 뒤 서로 연결해야 합니다. 제이씨엘파트너스는 전세사기 피해사건에서 임차권등기명령과 보증금반환소송, 가압류·경매, 반환보증 이행청구, 전세사기피해자 지원 및 필요한 형사절차를 종합적으로 검토하고 있습니다.