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세입자가 계약갱신요구권을 행사했는데 집주인이 “내가 직접 들어가 살겠다”며 갱신을 거절하면 누구의 권리가 우선할까요?

임대인 또는 그 직계존속·직계비속에게 진정한 실거주 의사가 있다면 갱신을 거절할 수 있지만, 실거주 의사가 허위라면 갱신거절의 적법성이 부정될 수 있습니다.

특히 대법원은 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우 실제 거주하려는 의사가 존재한다는 점을 임대인이 증명해야 한다고 보고 있습니다. 따라서 단순히 “내 집에 들어가 살겠다”는 말만으로 충분한 것이 아니라 주거상황, 직장·학교, 이사 준비와 갱신거절 전후의 언동 등을 종합해 실거주 의사의 진정성이 판단됩니다.

01. 세입자의 계약갱신요구권은 언제 행사할 수 있을까요?

주택임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 임차인은 원칙적으로 1회에 한하여 이를 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다.

중요한 것은 행사시기입니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신을 요구해야 합니다. 따라서 기간이 지난 뒤 처음 갱신을 요구한다면 주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사로 인정될 수 있는지 문제가 생길 수 있습니다.

계약갱신요구권이 강력한 권리이기는 하지만 임대인의 모든 갱신거절을 막는 절대적인 권리는 아닙니다. 차임 연체나 무단전대, 중대한 파손, 철거·재건축 필요성, 임대인 등의 실제 거주 등 법에서 정한 거절사유가 있다면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

02. 임대인의 실거주 갱신거절은 어떤 경우 인정될까요?

주택임대차보호법은 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 계약갱신 거절사유로 규정하고 있습니다. 따라서 집주인 본인뿐 아니라 일정한 가족의 실거주도 법정 사유가 될 수 있습니다.

다만 임대인이 실거주 의사를 말하기만 하면 모두 인정되는 것은 아닙니다. 대법원은 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임을 임대인이 부담한다고 명확히 판단했습니다.

법원은 임대인의 현재 주거상황, 본인·가족의 직장과 학교, 해당 주택으로 이사하려는 경위와 준비, 갱신거절 전후의 언동, 기존 설명과 모순되는 행동이 있었는지 등을 종합하여 실거주 의사가 실제 존재하는지를 판단할 수 있습니다.

03. 허위 실거주가 의심된다면 세입자는 어떻게 대응할까요?

실거주는 장래의 내심 의사와 관련된 사정이어서 임차인 입장에서는 진위를 확인하기 쉽지 않습니다. 그러나 임대인이 실거주를 주장하면서도 다른 세입자를 알아보거나 부동산에 재임대를 의뢰하는 등 서로 모순되는 행동을 한다면 실거주 의사의 진정성을 판단하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

실제 대법원 판례에서도 처음에는 임대인이 자신이 사용할 것이라고 설명했다가 소송 과정에서 별다른 설명 없이 손자가 거주할 예정이라고 주장을 변경한 사안에서 이러한 모순된 언동을 중요하게 살폈습니다. 단순한 실거주 의사표시만으로는 부족하고 그 의사가 진정하다는 점을 통상적으로 수긍할 수 있는 사정이 필요하다는 취지입니다.

따라서 세입자가 실거주 주장을 의심한다면 갱신요구와 임대인의 실거주 거절내용, 문자·카카오톡·내용증명·녹취, 부동산 중개과정에서 확인되는 재임대 정황 등을 시간순으로 확보하는 것이 중요합니다.

04. 퇴거 전·후에 대응방법이 달라지는 이유

아직 임차인이 주택에 거주하고 있고 임대인이 명도를 요구하는 단계라면 실거주 사유가 실제 존재하는지를 다투는 것이 핵심입니다. 임대인이 건물인도청구소송을 제기한 경우 세입자는 이미 적법하게 계약갱신을 요구했다는 사실과 임대인의 실거주 의사가 진정하지 않다는 사정을 주장할 수 있습니다.

반면 임대인의 실거주 설명을 믿고 이미 퇴거한 경우에는 대응방식이 달라집니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 주택임대차보호법에 따른 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.

다만 제3자에게 임대했다는 사실만으로 언제나 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다. 해외발령이나 장기간 치료 등 당초 예상하기 어려웠던 사정으로 실제 거주가 불가능해진 경우처럼 ‘정당한 사유’가 있었는지 여부가 추가로 쟁점이 될 수 있습니다.

결국 임대인 실거주와 세입자 갱신청구권 사이에서 무조건 한쪽이 우선하는 것은 아닙니다. 세입자가 적법한 기간에 갱신을 요구했는지, 임대인의 실거주 의사가 진정한지, 퇴거 이후 제3자 임대에 정당한 사유가 있었는지를 단계별로 판단해야 합니다. 제이씨엘파트너스는 실거주 갱신거절과 계약갱신요구권 분쟁에서 퇴거 전 명도 대응부터 퇴거 후 손해배상청구까지 사실관계에 맞추어 검토하고 있습니다.