민간임대아파트 분양전환 고분양가 요구, 임차인은 어떻게 대응해야 할까요?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

장기간 거주한 민간임대아파트의 분양전환 시기가 다가왔는데 사업자가 예상보다 훨씬 높은 분양가격을 제시한다면 임차인은 그대로 받아들여야 할까요?

반드시 그렇지는 않습니다. 다만 민간임대아파트는 공공임대주택과 달리 모든 유형에 동일한 법정 분양전환가격 산정기준이 적용되는 것은 아니므로, 먼저 해당 주택의 유형과 모집공고·임대차계약·분양전환 약정 내용을 확인해야 합니다.

특히 입주자를 모집할 당시 일정한 가격이나 산정방식을 제시해 놓고 분양전환 단계에서 전혀 다른 기준을 적용하거나, 객관성이 의심되는 감정평가 또는 특정 거래사례만을 근거로 가격을 정했다면 계약상 의무와 설명내용, 약관의 효력 등을 토대로 다툴 여지가 있는지 검토할 필요가 있습니다.

01. 민간임대아파트라면 분양전환가격을 마음대로 정할 수 있을까요?

민간임대주택은 민간 사업자가 일정 기간 주택을 임대하는 제도로, 현재 법률상 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택 등 여러 유형이 존재합니다. 따라서 같은 이름의 민간임대아파트라도 사업방식과 적용되는 법률관계가 서로 다를 수 있습니다.

특히 공공임대주택의 분양전환과 민간임대주택의 매각·분양전환을 동일하게 생각해서는 안 됩니다. 민간임대주택의 경우 임대의무기간 동안의 임대와 양도에 관한 규제는 존재하지만, 모든 민간임대주택에 일률적으로 적용되는 공공임대와 같은 분양전환가격 산정공식이 존재한다고 단정하기는 어렵습니다.

그렇다고 임대사업자가 아무런 제한 없이 원하는 가격을 정할 수 있다는 의미도 아닙니다. 분양전환가격에 관한 구체적인 약정이 있었다면 그 약정의 내용과 효력이 우선 검토되어야 하고, 모집 당시 설명이나 광고가 계약 체결에 중요한 영향을 미쳤다면 그 내용 역시 법적 판단자료가 될 수 있습니다.

따라서 분양가가 비싸다는 이유만으로 곧바로 위법이라고 판단하기보다는 해당 주택이 어떤 민간임대주택인지, 임대의무기간은 어떻게 정해졌는지, 임차인에게 우선매수 또는 분양전환에 관한 권리가 약정되어 있는지부터 확인하는 것이 출발점입니다.

02. 고분양가를 다투려면 어떤 약정과 자료를 확인해야 할까요?

민간임대아파트의 분양전환 분쟁에서 가장 먼저 살펴볼 자료는 임대차계약서만이 아닙니다. 최초 임차인 모집공고, 공급안내서, 분양홍보물, 홈페이지 안내문, 사업자와 입주민이 주고받은 공문과 문자 등 계약 전후의 자료를 함께 확인해야 합니다.

예컨대 모집 당시 “임대기간 종료 후 일정한 기준으로 우선 분양한다”, “시세보다 낮은 가격으로 분양한다”, “특정 감정평가방식으로 가격을 산정한다”는 등의 구체적인 설명이 있었다면 실제 계약내용에 편입되었는지, 임차인이 이를 신뢰해 계약했는지를 검토할 수 있습니다.

계약서에 사업자가 분양가격을 일방적으로 결정할 수 있다는 조항이 있다고 해서 언제나 그 문구대로 결론이 정해지는 것도 아닙니다. 해당 조항이 표준화된 약관의 형태인지, 임차인에게 충분히 설명되었는지, 사업자에게 지나치게 일방적인 권한을 부여하는지 등을 개별적으로 살펴볼 수 있습니다.

결국 고분양가 분쟁에서는 현재 제시된 가격 자체보다 ‘어떤 기준으로 가격을 정하기로 약속했는가’와 ‘그 약속에 따라 실제 가격이 산정되었는가’를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

03. 감정평가가 부당하다면 어떤 부분을 검토해야 할까요?

분양전환가격을 감정평가액을 기준으로 정하기로 했다면 그다음에는 평가절차와 평가자료를 살펴볼 필요가 있습니다. 특정 거래사례 한 건이 사용되었다는 이유만으로 감정평가가 곧바로 무효가 되는 것은 아니지만, 비교사례의 선정과 시점·입지·면적·층수·거래조건 등이 합리적인지는 확인해야 합니다.

주변의 정상적인 실거래가격과 비교해 현저하게 높은 거래만 선택했는지, 특수관계 거래나 비정상적인 거래가 반영된 것은 아닌지, 평가대상 아파트와 비교사례 사이의 차이를 적절하게 보정했는지 등이 쟁점이 될 수 있습니다.

특히 계약에서 복수 감정평가법인의 평가액 평균을 사용하기로 하거나 임차인 측이 평가기관 선정에 참여하도록 정했다면 실제 절차가 그 약정대로 진행되었는지를 확인해야 합니다. 평가방법과 절차가 계약에서 정한 내용과 다르다면 이에 대한 이의를 제기할 근거가 될 수 있습니다.

단순히 “분양가가 너무 비싸다”는 주장만으로는 부족하고, 당초 약정된 산정방식과 실제 감정평가 사이에 어떤 차이가 있는지를 자료로 특정해야 분쟁에서 설득력을 높일 수 있습니다.

04. 입주민이 실제 대응할 때 가장 중요한 것은 무엇일까요?

민간임대아파트 분양전환은 한 세대의 문제를 넘어 동일한 계약조건을 가진 다수 입주민에게 영향을 미치는 경우가 많습니다. 이 때문에 개별 세대가 서로 다른 내용으로 대응하기보다 비상대책위원회나 임차인 대표기구 등을 통해 자료와 쟁점을 정리하는 것이 실무적으로 도움이 될 수 있습니다.

우선 사업자에게 분양가격의 산정근거, 감정평가자료, 분양전환에 적용한 계약조항 등을 서면으로 요구하고 이의 내용을 기록으로 남길 필요가 있습니다. 단순한 항의에 그치지 않고 무엇이 당초 약정과 다르고 어떤 근거가 불합리한지를 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.

이후에는 계약의 이행을 구하는 청구, 분양전환 관련 조항의 효력에 관한 분쟁, 손해배상 등 어떤 법적 수단이 적절한지를 개별적으로 검토해야 합니다. 특히 분양전환 신청이나 계약체결에 기한이 제시되어 있다면 먼저 기한과 불응 시 발생하는 효과를 확인한 뒤 소송이나 가처분 등 필요한 절차를 설계해야 합니다.

민간임대주택 관련 제도는 주택의 유형과 사업승인 시점, 임대사업자의 등록형태, 계약 체결 시점 등에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있습니다. 따라서 다른 지역이나 다른 아파트의 사례를 그대로 적용하기보다 해당 단지의 사업서류와 계약관계를 기준으로 판단해야 합니다.

제이씨엘파트너스는 민간임대아파트 분양전환 분쟁에서 최초 모집공고와 임대차계약, 분양전환 약정, 감정평가자료와 사업자의 설명내용을 종합적으로 검토합니다. 예상하지 못한 고분양가를 통보받았다면 곧바로 수용하거나 단순히 가격 자체만 다투기보다, 계약 당시 약속된 분양전환 구조와 현재 제시된 산정방식이 일치하는지부터 확인하여 대응방향을 정하는 것이 중요합니다.