임대차 원상회복, 도배·장판 교체비 전액을 세입자가 다 부담해야 할까

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 

임대차계약이 끝난 뒤 임대인이 도배·장판이나 시설물 교체비 전액을 보증금에서 공제하겠다고 한다면 모두 부담해야 할까요? 

그렇지는 않습니다. 임차인은 원칙적으로 원상회복의무가 있지만, 정상적인 사용 과정에서 발생한 자연적인 마모와 노후화까지 새것으로 교체해 줄 의무가 있다고 보기는 어렵습니다.

특히 오랜 기간 사용한 시설을 신품으로 교체하면서 비용 전액을 임차인에게 요구하는 경우에는 감가상각이 중요한 쟁점이 됩니다. 원상복구비 분쟁에서 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 자연적인 노후화까지 임차인이 복구해야 하는 것은 아닙니다

민법상 임차인은 임대차가 끝나면 임차물을 반환하고 원상회복할 의무를 부담합니다. 

하지만 여기서 말하는 원상회복이 반드시 입주 당시와 똑같은 새 상태로 만들어 돌려주라는 의미는 아닙니다. 통상적인 사용에 따라 발생하는 자연마모와 노후화는 임대차기간 동안의 차임에 이미 반영된 사용가치의 감소로 볼 수 있습니다.

반대로 임차인의 고의나 과실로 벽에 큰 파손이 발생하거나 시설물을 비정상적으로 사용하여 망가뜨린 경우처럼 통상적인 손모를 넘어선 훼손이라면 원상회복책임이 인정될 수 있습니다. 

따라서 중요한 것은 '망가졌는가'가 아니라 '정상적으로 사용해도 발생할 수 있는 정도를 넘어섰는가'입니다.

2. 임대인이 수리비를 공제하려면 임차인 책임을 입증해야 합니다

임대인이 단순히 퇴거 후 찍은 사진과 수리견적서를 제시하면서 비용 전액을 보증금에서 공제하려는 경우가 많습니다. 

그러나 임차인의 책임을 주장하려면 입주 당시 상태와 퇴거 당시 상태를 비교할 수 있어야 합니다.

임대인이 원상복구비를 청구하려면 입주 당시 사진이나 동영상, 시설점검표, 수리내역 등을 통해 원래 상태를 설명하고 임차인의 사용으로 비정상적인 훼손이 발생했다는 점을 구체적으로 주장할 필요가 있습니다. 

임차인 입장에서도 입주 당시 사진을 보관해 두는 것이 중요합니다. 이미 존재했던 흠집이나 노후화를 퇴거 시점에 처음 발생한 손상으로 오해받는 것을 막을 수 있기 때문입니다.

3. 임차인 책임이 있어도 신품 교체비 전액을 부담하는 것은 아닙니다

임차인의 과실로 시설물이 훼손되었다고 하더라도 임대인이 새 제품으로 교체한 비용 전부를 그대로 청구할 수 있는지는 별도의 문제입니다. 대법원은 낡은 물건이 훼손되어 신품으로 교체해야 하는 경우 교환가치를 계산하면서 내용연수 등에 따른 감가상각을 고려해야 한다는 취지의 판단을 하고 있습니다.

다만 신품으로 교체하더라도 전체 가치가 훼손 전보다 증가하지 않는 특별한 경우라면 반드시 감가상각액을 공제해야 하는 것은 아니라고 보고 있습니다. 따라서 임대인이 "교체비가 300만 원 들었으니 300만 원을 모두 지급하라"고 주장한다고 해서 그 금액이 곧바로 법원이 인정하는 손해액이 되는 것은 아닙니다.

4. 보증금에서 공제됐다면 항목별로 따져봐야 합니다

실제 분쟁은 임대인이 보증금에서 도배비, 장판비, 청소비, 수전이나 문짝 교체비 등을 일괄적으로 공제하면서 발생하는 경우가 많습니다. 이때 각 항목을 구분하여 판단해야 합니다.

도배나 장판이 단순히 오래 사용되어 변색·마모된 것인지, 임차인이 훼손한 것인지부터 확인해야 하고, 시설물 교체가 필요했다면 그 시설이 얼마나 오래된 것인지도 살펴봐야 합니다. 임대차계약서에 '퇴거 시 도배·장판을 새것으로 교체한다'는 특약이 있는 경우에도 그 문구의 내용과 계약 체결 경위, 적용 범위를 구체적으로 검토할 필요가 있습니다.

임대차 원상회복 분쟁에서 가장 흔한 오해는 '퇴거할 때는 입주 당시와 똑같이 새것으로 돌려놓아야 한다'는 것입니다. 특히 수년간 사용한 시설을 신품으로 교체하면서 비용 전액을 보증금에서 공제했다면 임차인의 실제 귀책사유와 감가상각을 나누어 검토해야 합니다.

제이씨엘파트너스는 임대차보증금 반환과 원상회복 분쟁에서 임대차계약서와 입·퇴거 당시 사진, 수리견적 및 시설의 사용연수 등을 검토하여 임차인의 원상회복책임 범위와 적정한 수리비 공제액을 살펴보고 있습니다.

보증금에서 과도한 원상복구비가 공제되었거나 임차인의 훼손을 이유로 수리비를 청구해야 하는 상황이라면 각 수리항목별 책임과 감가상각 여부부터 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다.