1. 중개했다는 사실만으로 사기 공범이 되지는 않습니다

공인중개사가 사기죄의 공동정범으로 처벌되려면 임대인과 범행을 함께 실행하려는 의사와 구체적인 역할 분담이 인정되어야 합니다. 문제된 임대차계약을 중개하고 법정 중개보수를 받았다는 사정만으로는 일반적으로 부족합니다.

예를 들어 공인중개사가 임대인의 심각한 채무 상태와 다수의 선순위 임차인이 있다는 사실을 알고도 이를 감춘 채 안전한 주택이라고 반복적으로 설명했다면 임대인과의 공모 여부가 문제될 수 있습니다.

실제와 다른 중개대상물 확인·설명서를 작성하거나, 명목상 임대인을 내세우는 과정에 관여하거나, 보증금과 매매대금을 조정하면서 임대인의 무자본 갭투자 구조를 적극적으로 지원했다면 범행 가담 정황으로 평가될 여지가 있습니다.

반대로 공인중개사가 등기부와 임대인이 제공한 자료를 통상적인 방법으로 확인했으나 임대인의 숨겨진 범행 계획을 알기 어려웠다면 사기 공범 책임을 인정하기 쉽지 않을 수 있습니다.

민사상 확인·설명의무 위반이 인정된다는 것과 형사상 사기 공범이 된다는 것은 구별해야 합니다. 형사고소에서는 중개 과정의 과실뿐 아니라 공인중개사가 편취 의도를 인식하고 범행을 도왔다는 증거가 필요합니다.

2. 허위 설명은 공인중개사법 위반이 될 수 있습니다

공인중개사법은 중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 말이나 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지하고 있습니다. 따라서 임대인과의 사기 공모가 인정되지 않더라도 구체적인 허위 설명이 있었다면 공인중개사법 위반을 별도로 검토할 수 있습니다.

대표적으로 다가구주택의 선순위 임차보증금 합계를 실제보다 낮게 설명하거나, 담보신탁 사실과 선순위 권리를 숨기는 경우가 문제됩니다. 중개대상물 확인·설명서에 실제와 다른 내용을 기재한 행위도 중요한 판단 자료가 될 수 있습니다.

임대인이 선순위 임대차 현황이나 체납 자료를 제공하지 않아 중개사가 이를 확인하지 못했다면, 확인되지 않았다는 사실을 임차인에게 알렸는지도 살펴야 합니다. 직접 확인하기 어려운 정보라고 하더라도 확인되지 않은 내용을 확정된 사실처럼 설명해서는 안 됩니다.

실제 상담 과정에서는 중개사가 “선순위 세입자는 한 명뿐이다”, “신탁회사 동의 없이 계약해도 문제가 없다”라고 설명했지만 확인·설명서에는 관련 내용을 공란으로 두거나 다른 내용을 기재한 사례가 문제되기도 합니다.

3. 무등록 중개와 명의대여도 확인해야 합니다

전세사기 현장에서는 공인중개사가 아닌 중개보조원, 분양상담원 또는 컨설팅업체 직원이 매물을 소개하고 계약 조건과 보증금을 조율하는 경우가 있습니다. 무등록자가 보수를 받을 목적으로 반복적으로 중개업무를 수행했다면 무등록 중개업 여부를 살펴봐야 합니다.

중개보조원은 현장 안내와 일반적인 보조 업무를 할 수 있지만 독립적으로 중요사항을 설명하거나 거래 조건을 협상하고 계약 체결을 주도했는지는 별개의 문제입니다.

중개보조원이 상담부터 계약 조건 조율, 중개보수 수령까지 사실상 모든 절차를 진행하고 공인중개사는 마지막 단계에서 서명과 날인만 했다면 명의대여 또는 무등록 중개 여부가 문제될 수 있습니다.

이때에는 명함과 광고에 누가 공인중개사로 표시되었는지, 계약 내용을 실제로 설명한 사람이 누구인지, 중개보수를 누구에게 송금했는지, 공인중개사가 계약 과정에 어느 정도 관여했는지를 확인해야 합니다.

소속공인중개사나 중개보조원의 위반행위가 확인되면 실제 행위자뿐 아니라 개업공인중개사 또는 중개법인의 책임도 함께 살펴야 합니다. 다만 책임 인정 여부는 구체적인 업무 구조와 관리·감독 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 형사고소와 공제금 청구를 함께 준비해야 합니다

공인중개사에 대한 고소장을 작성할 때에는 사기죄 공범에 관한 사실관계와 공인중개사법 위반에 관한 사실관계를 구분하는 것이 좋습니다.

사기죄 부분에서는 공인중개사가 임대인의 보증금 편취 계획을 언제 알게 되었는지, 어떤 설명이나 서류 작성으로 범행을 도왔는지, 임대인과 수익을 나누거나 역할을 분담했는지를 구체적으로 정리해야 합니다.

공인중개사법 위반 부분에서는 선순위 보증금, 담보권, 신탁등기, 임대인의 권한 또는 건물의 시세 등 어떤 중요사항을 거짓으로 설명했는지 특정해야 합니다. 무등록 중개나 명의대여가 의심된다면 실제 업무 수행자와 보수 지급 관계도 함께 기재해야 합니다.

공인중개사의 형사책임이 인정되지 않더라도 고의나 과실로 확인·설명의무를 위반하여 손해를 발생시켰다면 민사상 손해배상책임은 별도로 검토할 수 있습니다.

개업공인중개사가 공제나 보증보험에 가입한 경우에는 공인중개사 또는 중개법인에 대한 손해배상청구와 함께 공제사업자를 상대로 공제금 지급을 청구하는 방법도 살펴볼 수 있습니다.

형사고소의 결과만 기다리기보다 임대인과 공인중개사에 대한 손해배상, 공제금 청구 및 보증금 회수 절차를 함께 검토하는 것이 중요합니다.