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임대인이 신규 임차인과의 계약 자체를 명시적으로 거절하지 않고, 기존 임대료보다 지나치게 높은 보증금과 월세를 제시해 신규 임차인이 계약을 포기하도록 만들었다면 권리금 회수 방해가 될까요?

대법원은 기존 임대조건과의 차이, 주변 상가의 시세, 적정 차임, 거래관행과 경제상황 등을 종합해 그 요구액이 ‘현저히 고액’인지 판단해야 한다고 보았습니다.

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337(본소), 2026다201338(반소) 판결은 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호와 관련하여 임대인이 신규 임차인에게 요구하는 차임과 보증금이 어느 경우에 ‘현저히 고액’으로 평가될 수 있는지 구체적인 판단 기준을 제시했다는 점에서 실무상 의미가 큽니다.

01. 보증금 1억·월세 600만 원에서 시작된 분쟁

이 사건 임차인은 2001년경부터 해당 상가에서 약국을 운영해 왔습니다. 2018년 체결된 임대차계약의 조건은 보증금 1억 원, 월 차임 600만 원이었고, 계약은 이후 묵시적으로 갱신되어 왔습니다.

그러나 임대인은 2023년 4월경 기존 월세 600만 원을 2,400만 원으로 올릴 것을 요구했고 합의가 이루어지지 않자 같은 해 9월 갱신 거절과 계약 종료를 통지했습니다. 이에 임차인은 신규 임차인을 구해 권리금 22억 원의 권리금계약을 체결하였습니다.

그런데 임대인은 신규 임차인과의 교섭 과정에서 보증금 5억 원, 월 차임 2,000만 원을 요구했습니다. 신규 임차인은 차임이 과도하다는 이유로 임대차계약을 체결하지 않았고, 결국 기존 임차인과 체결했던 권리금계약까지 해제되었습니다.

결국 쟁점은 임대인이 제시한 보증금 5억 원과 월세 2,000만 원이 권리금 회수를 방해할 정도로 ‘현저히 고액’이었는지 여부였습니다.

02. 대법원이 제시한 ‘현저히 고액’의 판단 기준

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 임차인이 주선한 신규 임차인에게 주변 상가의 차임과 보증금, 조세·공과금 및 그 밖의 부담 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 권리금 회수 방해 행위로 규정하고 있습니다.

대법원은 단순히 기존 임대료와 새로운 임대료의 배율만 비교해서는 안 된다고 보았습니다. 기존 임차인의 차임·보증금과 신규 임차인에게 요구한 금액의 차이뿐 아니라 해당 상가의 시세와 적정 차임, 주변 상가의 임대조건, 거래관행과 경제상황 등을 구체적으로 살펴야 한다는 것입니다.

이 사건의 경우 기존 계약의 환산보증금은 7억 원인 반면, 신규 임차인에게 제시한 조건을 기준으로 계산한 환산보증금은 25억 원으로 약 357% 수준이었습니다. 이러한 차이는 그 자체로 ‘현저히 고액’에 해당한다고 볼 여지가 있다는 것이 대법원의 판단이었습니다.

특히 현저히 고액에 해당할 가능성이 있다면 적정 임료가 확인되지 않았다는 이유만으로 임차인의 청구를 바로 배척할 것이 아니라, 필요한 경우 감정 등을 통해 적정 차임과 보증금을 확인해야 한다고 보았습니다.

03. 임대인과 임차인은 어떤 자료를 준비해야 할까요?

이번 판결에서 중요한 부분은 ‘몇 배 이상이면 무조건 현저히 고액’이라는 획일적인 기준을 제시하지 않았다는 점입니다. 따라서 실제 분쟁에서는 객관적인 임대료 수준을 보여줄 자료가 중요하게 작용할 수 있습니다.

임차인 측에서는 기존 임대차계약서와 차임 증액 내역, 신규 임차인과의 권리금계약서, 임대인이 신규 임차인에게 제시한 조건, 협상 과정의 문자·카카오톡·이메일 등을 확보할 필요가 있습니다. 특히 고액의 임대조건 때문에 신규 임차인이 계약을 포기했다는 점까지 연결하여 입증할 수 있어야 합니다.

반대로 임대인 역시 주변 상가의 실제 임대사례와 시세 상승 정도, 해당 건물의 가치 변화 등을 근거로 제시할 필요가 있습니다. 단순히 “원래 받을 수 있는 임대료”라고 주장하는 것만으로는 부족할 수 있습니다.

차임의 적정성이 핵심 쟁점으로 떠오른 경우에는 인근 임대사례와 감정평가 등 객관적인 자료를 통해 요구액의 정당성을 확인하는 것이 중요합니다.

04. 이번 판결이 권리금 분쟁에 미치는 영향

이번 판결은 임대인이 신규 임차인과의 계약을 명시적으로 거절하지 않더라도 신규 임차인이 수용하기 어려운 수준의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수를 사실상 차단하는 경우에도 책임이 문제될 수 있음을 다시 확인했다는 점에서 의미가 있습니다.

대법원은 원심이 적정 차임과 보증금을 충분히 확인하지 않은 채 임차인의 손해배상청구를 배척한 것은 적절하지 않다고 보고, 반소 손해배상 부분을 파기환송했습니다. 다만 대법원이 곧바로 임대인의 손해배상 책임과 구체적인 배상액을 확정한 것은 아니라는 점도 유의해야 합니다.

따라서 이 판결을 단순히 “월세를 3배 올리면 위법하다”는 의미로 이해해서는 안 됩니다. 실제 사건에서는 임대조건의 차이와 객관적인 시세, 계약 교섭 경위, 신규 임차인이 계약을 포기한 이유를 종합적으로 살펴야 합니다.

제이씨엘파트너스는 상가임대차, 권리금 회수 방해, 명도소송 및 손해배상 분쟁에서 임대차계약과 권리금계약, 신규 임차인 주선 과정 및 적정 임료 문제를 종합적으로 검토합니다. 임대인의 과도한 임대조건 제시로 권리금 회수가 어려워진 경우라면 관련 분야에 다수의 사건 수행 경험을 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하시기 바랍니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.