안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

재건축 매도청구소송에서 법원 감정 결과를 받아 보니, 감정인이 낡은 아파트의 현재 상태를 기준으로 평가한 것처럼 보입니다. 같은 단지 매물은 재건축 기대감으로 훨씬 높게 거래되는데, 감정가는 그보다 한참 낮습니다.

재건축 매도청구에서 매매대금이 되는 '시가'는 철거될 낡은 건물의 값이 아닙니다. 재건축이 진행된다는 것을 전제로, 그로 인해 생길 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격입니다. 하지만 이 개발이익은 저절로 반영되지 않습니다. 감정 단계에서 무엇을 근거로 다투느냐에 따라 결과가 달라집니다.

오늘은 개발이익 포함 원칙과 그 범위, 감정 결과를 다툴 때의 핵심 포인트, 토지 유형별 평가 기준, 감정평가 실무기준 활용법을 알기 쉽게 설명해드리도록 하겠습니다.

※ 핵심 요약

① 매도청구의 시가에는 재건축으로 생길 개발이익이 포함되어야 하며, 이는 조합설립 미동의자와 분양신청을 하지 않은 현금청산 대상자 모두에게 적용됩니다.

② 다만 기준시점까지 구체화된 개발이익만 포함되고, 장래 이익이나 비례율을 기계적으로 적용한 금액은 포함되지 않습니다.

③ 법원은 감정 결과를 대체로 존중하므로, 비교 사례·시점·평가 방법의 구체적 오류를 짚어 보완 감정이나 재감정을 받아내야 합니다.

01. 매도청구 시가에 개발이익이 포함되는 이유

재건축 조합은 조합설립에 동의하지 않은 소유자나 분양신청을 하지 않은 현금청산 대상자에게 매도청구를 해 그 집을 사들입니다. 이때 매매대금은 '시가'로 정합니다.

대법원은 이 시가를 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 가격이 아니라, 재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 평가한 가격이라고 일관되게 판단해 왔습니다. 재건축으로 생길 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이라는 뜻입니다. 이 원칙은 도시정비법상 재건축뿐 아니라 주택법, 소규모주택정비법에 따른 매도청구에도 적용됩니다.

헌법재판소도 시가에 개발이익이 포함되기 때문에 재건축에 참여하지 않는 사람과 참여하는 사람 사이에 차별이 없다고 보았습니다. 분양신청을 하지 않은 현금청산 대상자도 마찬가지입니다. 개발이익을 빼고 청산금을 정하면 사실상 분양신청을 강요하는 결과가 되기 때문입니다.

02. 포함되는 개발이익과 포함되지 않는 개발이익

개발이익이 포함된다고 해서 사업이 끝난 뒤의 새 아파트 가치를 모두 받는 것은 아닙니다. 법원은 다음과 같이 구분합니다.

※ 개발이익 포함 여부

핵심은 '사업 진행에 따라 점차 구체화된 그 시점의 개발이익'이라는 점입니다. 그래서 사업이 어느 단계에서 기준시점을 맞았는지, 그 무렵 시장에서 재건축 기대감이 어느 정도 가격에 반영되어 있었는지가 중요합니다.

아파트는 보통 토지와 건물을 함께 비교 거래로 평가합니다. 재건축 단지의 실거래가격에는 이미 개발이익이 반영되어 있으므로, 적절한 시점의 단지 내 실거래를 비교 사례로 썼다면 개발이익을 따로 떼어 계산할 필요는 없습니다. 반대로 비교 사례가 잘못 고른 거래라면 개발이익이 빠진 결과가 나오게 됩니다.

03. 감정 결과를 다투는 핵심 포인트

법원은 감정인의 감정 결과를 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 뚜렷한 잘못이 없는 한 존중합니다. 그래서 "금액이 낮다"는 주장만으로는 부족하고, 감정 방법의 어디가 잘못되었는지를 구체적으로 짚어야 합니다.

※ 개발이익 누락을 다툴 주요 포인트

다투는 순서도 중요합니다. 먼저 감정인에게 사실조회를 신청해 어떤 자료와 방법으로 평가했는지 확인하고, 그 답변에서 드러난 구체적 오류를 근거로 보완 감정이나 재감정을 신청하는 것이 효과적입니다.

감정평가사는 특수한 조건을 반영하거나 현재가 아닌 시점을 기준으로 평가할 때 그 근거를 더욱 논리적으로 밝혀야 할 의무가 있습니다. 기준시점이 과거이거나 개발이익을 반영해야 하는 매도청구 감정에서 산출 근거가 부실하다면 그 자체가 다툴 근거가 됩니다.

04. 토지 유형별 평가 기준과 감정평가 실무기준

단독주택 재건축처럼 토지가 섞여 있는 사업에서는 토지 유형별 평가 기준도 알아 둘 필요가 있습니다.

현재 도로나 구거로 쓰이는 토지라도 재건축이 진행되면 아파트 부지의 일부가 됩니다. 그래서 인근 대지 시가와 기본적으로 같게 평가한 뒤 개별 요인만큼 깎아야 하며, 일률적으로 인근 대지 값의 3분의 1로 깎는 것은 잘못이라는 것이 대법원의 판단입니다.

무허가 건물이 있는 토지는 그 불법적인 이용 상황을 시가에 반영하지 않습니다. 지목이 '전'이라도 실제 주거용 나대지로 쓰였다면 인근 대지 시가와 비슷하게 평가될 수 있습니다.

아파트는 토지와 건물을 함께 거래 사례로 평가하므로, 앞서 본 것처럼 비교 거래의 선택과 시점 보정이 사실상 개발이익 반영 여부를 결정합니다.

감정평가 실무기준도 확인하세요

국토교통부 고시인 감정평가 실무기준은 매도청구 감정평가에서 기준시점에 구체화되지 않은 개발이익과 조합원의 비용 부담을 전제로 한 개발이익을 빼도록 정하고 있습니다. 거꾸로 말하면 기준시점에 구체화된 개발이익은 반영해야 한다는 뜻이므로, 감정인이 이 기준을 제대로 지켰는지 확인해 다툴 근거로 삼을 수 있습니다.

일부에서는 재건축초과이익 환수 제도 등이 있어 매도청구 상대방에게 개발이익을 모두 주는 것이 합리적이지 않다는 비판도 있습니다. 하지만 현재 대법원은 개발이익 포함 원칙을 일관되게 유지하고 있습니다.

매도청구소송의 매매대금은 결국 감정에서 결정됩니다. 감정이 끝난 뒤가 아니라 감정이 진행되는 동안 개발이익이 제대로 반영되도록 근거를 갖춰 대응하는 것이 중요합니다.

저희는 매도청구를 받은 소유자분들이 재건축으로 생긴 가치를 정당하게 인정받으실 수 있도록 함께 방법을 찾아드리고자 합니다. 재건축 매도청구 매매대금 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 다수의 승소 사례를 보유한 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다. 소장과 감정평가서, 단지 내 실거래 자료를 가지고 오시면 개발이익 반영 여부와 다툴 포인트를 빠르게 확인해 드리겠습니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.